Normalmente, los parkings suelen estar situados debajo de un edificio, pero también es posible que se encuentren debajo de más de un edificio.

Asimismo, también es habitual que el parking sea propiedad de varios propietarios que conformen una comunidad y que se gestione de forma independiente al edificio o edificios superiores.

Como comunidad de propietarios que es, aunque esté conformada como parking, tiene sus gastos propios:

  • Puerta acceso vehículos y puerta peatonal
  • Grupo de ventilación forzada (extractor de humos o CO2)
  • Sistemas de extinción de incendios
  • Servicio de limpieza
  • Administración

Hasta aquí todo correcto. Uno de los problemas que puede surgir es cuando se producen daños estructurales en el parking y encima de él hay más de un edificio, es decir, más de una comunidad de propietarios.

Obligación de reparar los daños estructurales

¿Quién tiene la obligación de arreglar los daños estructurales?

¿Quién debe asumir el coste? ¿Solo el parking? ¿Los edificios superiores? ¿El parking y los edificios superiores?

Veamos un ejemplo:

Tenemos una comunidad de propietarios parking que sobre él tiene 4 edificios independientes. Un día aparece una grieta bastante grande en una zona del techo encima de 3 plazas de garaje. Este daño estructural provoca, además, la caída de material encima de los vehículos aparcados en las 3 plazas.

Lógicamente, los más afectados son los propietarios de las 3 plazas de parking, pero la comunidad parking también, ya que se trata de un daño estructural que puede ir a más.

Es evidente que se debe actuar para determinar cual ha sido la causa y aplicar la solución idónea.

Llegados a este punto, se plantea la situación de quien debe asumir la reparación y su coste económico.

Planteamiento legal

Para poder entender la solución correcta a este problema, debemos hacer el siguiente planteamiento:

  • Tenemos un parking y encima 4 edificios, por lo que nos encontramos con un total de 5 comunidades de propietarios diferentes y con una gestión propia e independiente cada una de ellas.
  • No obstante, estamos ante una propiedad horizontal compleja o una mancomunidad de propietarios y las 5 comunidades se denominan subcomunidades.
  • Los departamentos que componen las 5 subcomunidades tienen dos tipos de coeficientes: Uno para su propia subcomunidad y otro para la mancomunidad.
  • Esta mancomunidad comparte elementos comunes propios a las 5 subcomunidades.
  • La estructura afectada (techo del parking) es un elemento común que corresponde a las 5 subcomunidades, no solo al parking.

Por lo tanto, la reparación de la grieta aparecida en el techo y el coste económico de la reparación deberá ser asumido de forma proporcional por las 5 subcomunidades que integran la mancomunidad, o sea que deben pagar tanto el parking como los 4 edificios superiores.

A pesar de todo, en esta situación es fácil que surjan voces discordantes al respecto de esta obligación, especialmente de los edificios superiores.

Uno de los planteamientos que suele efectuarse es que la reparación de la grieta en este caso debe ser asumida por el parking y el edificio superior donde este ubicada.

Esto sería así, en el caso que solo hubiera un edificio y un parking, pero no en la situación que hemos planteado como ejemplo.

Por otro lado, el problema se agrava cuando las 5 subcomunidades tienen administradores diferentes, ya que es complejo coordinar la resolución que siempre suele recaer en el administrador del parking, la comunidad más directamente afectada.

Resumiendo, debe quedar muy claro que, en ningún caso es obligación de un parking en exclusiva asumir la reparación y el gasto de un daño estructural que pueda aparecer en el mismo.

En Finques Chicote administramos varias mancomunidades y/o subcomunidades que integran una mancomunidad, por lo que nos hemos enfrentado a situaciones similares a la comentada como ejemplo.