¿Puede un propietario apropiarse de una terraza situada en la cubierta del edificio?

Supongamos que el titular de un ático ha venido utilizando durante más de veinte años la azotea del inmueble como terraza de uso exclusivo. ¿Puede ese uso prolongado consolidar algún derecho a su favor? ¿Dispone la comunidad de acciones para recuperar el espacio?

La apropiación de terrazas en cubierta, en régimen de propiedad horizontal, constituye una de las principales fuentes de litigiosidad en las comunidades de propietarios. La STS 1636/2025, de 17 de noviembre, reafirma y precisa la doctrina del Tribunal Supremo sobre la materia, y la STS 534/2026, de 9 de abril, introduce un contrapeso relevante. Además, en Cataluña rige un régimen propio, el del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña (CCCat), que regula de forma distinta tanto la propiedad horizontal como la usucapión y que conviene conocer antes de actuar.

Uso prolongado frente a titularidad

En la práctica, no es infrecuente que determinados propietarios, especialmente los de áticos, hayan venido utilizando durante años, incluso décadas, superficies situadas en la parte superior del edificio. Esto plantea una cuestión clave: ¿puede ese uso continuado generar un derecho de propiedad sobre dicha superficie?

La respuesta, según el Alto Tribunal, no es uniforme, sino que depende de la naturaleza jurídica del espacio, de cómo esté configurado en el título constitutivo y de la realidad posesoria que se acredite en cada caso.

Cubierta y terraza: una distinción jurídica esencial

El elemento nuclear de la doctrina jurisprudencial consiste en distinguir correctamente entre cubierta y terraza. La clave no está en la ubicación física del espacio, sino en su función real dentro del edificio.

La cubierta: elemento común por naturaleza

La cubierta tiene carácter estructural y funcional, al ser imprescindible para la impermeabilización, la estabilidad y la conservación del inmueble. De ello se derivan varias consecuencias:

• Es un elemento común por naturaleza.
• No puede ser objeto de propiedad exclusiva ni de .
• Su uso sí puede atribuirse de forma exclusiva a un propietario, pero únicamente por el título constitutivo, por los estatutos o por un acuerdo adoptado con las mayorías legalmente exigidas. Esa atribución no altera su condición de elemento común.

En consecuencia, cualquier pretensión de privatizar la cubierta, como tal, resulta jurídicamente inviable. Conviene matizar la fórmula habitual: la cubierta es siempre elemento común y no puede ser propiedad exclusiva, aunque su uso pueda atribuirse en exclusiva.

La terraza: elemento común por destino

En la doctrina del Tribunal Supremo, la terraza puede configurarse como elemento común por destino, es decir, común por su configuración jurídica y no por ser indispensable para la existencia del edificio. Esto implica que:

• Puede atribuirse su uso privativo a un propietario.
• En determinados supuestos, puede llegar a ser objeto de , si concurren los requisitos legales.

Atención en Cataluña: la clasificación entre elementos comunes «por naturaleza» y «por destino» procede de la jurisprudencia estatal, construida a partir del artículo 396 del Código Civil. El CCCat no la utiliza: su artículo 553-41 enumera expresamente las cubiertas entre los elementos comunes, y las terrazas pueden configurarse en el título constitutivo como elementos privativos, como anexos (art. 553-35) o como elementos comunes de uso exclusivo (art. 553-43), por ello, la primera comprobación siempre es qué dice el título.

El criterio determinante: la función del espacio

El Tribunal Supremo atiende a la función que desempeña el espacio dentro del edificio. Si cumple una función estructural propia de cubierta, no es apropiable. Si se trata de una superficie destinada al uso y disfrute, es decir, una terraza, puede ser susceptible de apropiación, bajo condiciones estrictas. Este enfoque funcional evita interpretaciones simplistas basadas únicamente en la ubicación física del elemento.

La STS 1636/2025: un caso real

La sentencia resolvió el conflicto surgido tras un acuerdo de junta que exigía a la propietaria de un ático desalojar una superficie de unos 34,5 m² situada en la planta de cubierta, utilizada primero como tendedero y después como terraza. La propietaria impugnó el acuerdo y ejercitó una acción declarativa de dominio.

Los hechos acreditados fueron determinantes: la propietaria usaba el espacio desde 2004 y los anteriores titulares desde 1974; el acceso solo era posible desde la propia vivienda, mediante una escalera y un trastero privativos; existían suministros de agua y electricidad vinculados al ático; el uso exclusivo era conocido y no fue cuestionado durante décadas, y la descripción registral incluía ese espacio como parte de la vivienda. El caso se tramitó en Madrid (Juzgado de Primera Instancia n.º 74 y Audiencia Provincial), por lo que se aplicaron el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal estatal (LPH), no el Derecho civil catalán (CCCat).

El Supremo concluyó que, al no tratarse de una cubierta estructural y concurrir los requisitos legales, podía reconocerse la adquisición por usucapión. Admitió, además, que la propietaria sumase a su propio plazo el de los anteriores titulares de quienes traía causa. En Cataluña, esta doctrina tiene un valor orientativo, pero no vincula de por sí a los tribunales de Cataluña en la aplicación del Derecho civil catalán.

Requisitos para usucapir una terraza

En aquellos casos en los que el espacio tenga la consideración de terraza, y no de cubierta, la adquisición por prescripción exige una posesión prolongada, pública, pacífica, ininterrumpida y ejercida a título de dueño. Los plazos y condiciones dependen de la normativa aplicable:

La tolerancia de la comunidad no consolida nada por sí sola

Un error frecuente es creer que la tolerancia prolongada de la comunidad equivale a un consentimiento que legitima la apropiación. Es justamente lo contrario: la posesión que sirve para usucapir debe ejercerse a título de dueño, y no por mera tolerancia. En el caso resuelto por el Supremo, los tribunales no apreciaron tolerancia, sino actos inequívocos de dominio: acceso privativo, suministros propios y una descripción registral consolidada durante décadas. En Cataluña la regla es todavía más explícita: el CCCat establece que la mera detentación no permite la usucapión (art. 531-24.2), y el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ha considerado detentación la tenencia de la cosa por tolerancia de sus titulares. En cualquier caso, esta vía no es automática ni generalizable y exige un análisis casuístico.

La usucapión en Cataluña: las particularidades del CCCat

La usucapión catalana no es una simple variante de la estatal. El CCCat (arts. 531-23 a 531-29, en vigor desde el 1 de julio de 2006) la regula de forma completa y propia, y excluye la aplicación supletoria del Código Civil. Si el edificio está en Cataluña, estas son las diferencias que conviene tener presentes:

• Un único tipo de usucapión: No existe la distinción entre ordinaria y extraordinaria. El plazo para inmuebles es único: veinte años, que se reducen a tres para los bienes muebles (art. 531-27.1). Tampoco importa si el propietario estaba presente o ausente.
• Sin justo título ni buena fe: La posesión para usucapir debe ser en concepto de titular del derecho, pública, pacífica e ininterrumpida, pero «no necesita título ni buena fe» (art. 531-24.1). En el Derecho estatal, quien carece de ellos solo puede acudir a la usucapión extraordinaria de 30 años.
• Régimen transitorio: Antes del 1 de julio de 2006 el plazo catalán era de 30 años. Si la posesión se inició antes de esa fecha, la disposición transitoria segunda del Libro Quinto establece reglas específicas sobre los plazos aplicables, por lo que cada caso exige un cálculo individualizado.
• Posesión en concepto de titular y exclusión de la mera detentación: Quien usa un espacio con permiso o por tolerancia del propietario o de la comunidad es un simple tenedor, no un poseedor apto para usucapir (art. 531-24.2).
• Interversión del concepto posesorio: Si la posesión comenzó en un concepto distinto al de titular (por ejemplo, por una cesión de uso), el plazo de usucapión solo empieza a contar cuando se prueba, mediante actos exteriorizados e inequívocos, el cambio de concepto. La carga de la prueba corresponde a quien pretende usucapir. Según la doctrina catalana, hechos como el pago del IBI no bastan por sí solos.
• Alegación, renuncia e interrupción. La usucapión debe ser alegada, y pueden hacerlo quien ha adquirido, sus herederos y las personas interesadas (art. 531-28). La renuncia al tiempo transcurrido de una usucapión en curso equivale a una interrupción de la posesión (art. 531-27.3), y el art. 531-25 regula la interrupción.
• Relación con el Registro de la Propiedad. En litigios contra un tercero que figura como titular registral se aplican conjuntamente el CCCat y los arts. 35 y 36 de la Ley Hipotecaria. Por eso la descripción registral del espacio, como ocurrió en la sentencia comentada, puede ser un dato decisivo.
• Servidumbres: En Cataluña queda excluida la usucapión de , por lo que un mero uso o paso prolongado no consolida un derecho de servidumbre por este medio.

Aplicado a una terraza en cubierta, esto significa que un ático catalán necesitaría acreditar veinte años de posesión como titular, sin título ni buena fe, pero con actos inequívocos de dominio y sin que su uso haya sido tolerado o concedido. Y, como la cubierta es siempre elemento común (art. 553-41), la primera cuestión sería, igual que en el Derecho estatal, si el espacio es realmente una terraza susceptible de apropiación o forma parte de la cubierta.

Uso exclusivo no equivale a propiedad

Conviene subrayar una cuestión esencial para la gestión de comunidades: el uso privativo de una terraza no implica, por sí mismo, la titularidad exclusiva. Incluso cuando está atribuido a un propietario:

• La estructura y los elementos constructivos (forjado, impermeabilización, etc.) siguen siendo comunes.
• Determinadas actuaciones (, ampliaciones, alteraciones estéticas) requieren acuerdo de la comunidad.
• Los gastos se reparten según su origen. El Tribunal Supremo ha señalado que las reparaciones de mantenimiento corresponden al titular del uso, mientras que los defectos estructurales se costean con fondos comunes. El CCCat lo recoge expresamente (art. 553-43): quien tiene el uso exclusivo asume la conservación y el mantenimiento, pero la comunidad responde de las reparaciones por vicios constructivos o estructurales, salvo mal uso o mala conservación.
• En Cataluña, la comunidad de propietarios puede exigir la reposición de los elementos comunes alterados sin su consentimiento. Aunque existe un plazo de caducidad de cuatro años para obras notorias (art. 553-36.4), esa protección no alcanza a las obras que comportan la ocupación de elementos comunes.

Mayorías en Cataluña: tres precisiones

• Atribuir el uso exclusivo de terrazas o cubiertas requiere unanimidad (art. 553-26.1.c), mientras que desafectar un elemento común requiere cuatro quintas partes (art. 553-26.2.c). No son lo mismo.
• La unanimidad se entiende alcanzada cuando votan a favor todos los participantes en la votación y ningún otro propietario se opone por escrito en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo (art. 553-26.3.a).
• Salvo previsión en contra, el elemento común desafectado pasa a ser un elemento privativo de beneficio común (art. 553-34.2), es decir, no se convierte automáticamente en propiedad del ático.

Un matiz importante: la STS 534/2026

La STS 534/2026, de 9 de abril (comunidad de dos viviendas en Jávea), actúa como contrapeso de la sentencia madrileña ya comentada. Un propietario había construido un cobertizo de unos 15 m² en una terraza a la que solo se accedía desde su vivienda, y llevaba más de 27 años con él. El Supremo recordó que el acceso exclusivo, el uso continuado o la tolerancia de la comunidad durante años no bastan para transformar un elemento común en privativo. Para ello se requiere una desafectación expresa en el título o un acuerdo unánime. Además, calificó la acción de la comunidad como real, con un plazo de prescripción de 30 años, y devolvió el asunto a la Audiencia Provincial.

La lectura conjunta de ambas sentencias es clara: la usucapión de una terraza es posible, pero excepcional, y descansa en una prueba rigurosa de la posesión a título de dueño.

Otras resoluciones y novedades de interés

• La AP Barcelona (Sec. 1.ª, sentencia 4/2025, de 7 de enero) consideró que instalar mesa y sillas en una cubierta de acceso exclusivo no supone un cambio de uso.
• La AP Barcelona (Sec. 17.ª, sentencia 171/2026, de 6 de marzo), en un caso de placas fotovoltaicas, reiteró que la cubierta es un elemento común.
• El Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo, modificó el artículo 17.1 LPH en materia de energías renovables (aplicable en el ámbito estatal; en Cataluña rige el art. 553-25.2.c del CCCat).

Implicaciones prácticas para comunidades y propietarios

Esta doctrina tiene consecuencias directas en la gestión diaria de las comunidades, especialmente en Cataluña, donde se aplica el Libro Quinto del CCCat y no la LPH estatal.

Para las comunidades de propietarios

• Revisión del título constitutivo y de los : son fundamentales para determinar la naturaleza del elemento y si existe atribución de uso exclusivo.
• Control de usos privativos prolongados: la pasividad de la comunidad puede favorecer la consolidación de situaciones posesorias. Conviene documentar, requerir por escrito y actuar a tiempo.
• Acuerdos formales: toda atribución de uso exclusivo o desafectación debe adoptarse con las mayorías exigibles y quedar correctamente reflejada en acta. Recuerda los plazos de impugnación.
• Prevención de conflictos: una correcta calificación jurídica evita litigios futuros.

Para los propietarios de áticos

• Verificar qué consta en la escritura, en los estatutos y en la descripción registral, y comprobar si la superficie realmente utilizada coincide con la inscrita.
• Evitar obras, cerramientos o instalaciones sin acuerdo de la comunidad.
• Tener presente que el uso exclusivo conlleva obligaciones de conservación.

Si vas a comprar, vender o alquilar

Una terraza «de hecho» puede no serlo «de derecho». Antes de operar conviene obtener una , contrastar la superficie registral con la real y verificar si existe atribución de uso exclusivo. Una discrepancia puede afectar al valor del inmueble, a la financiación y a la seguridad jurídica de la transmisión.

Preguntas frecuentes

¿Puede una comunidad recuperar una azotea utilizada por un vecino?

Sí, si no existe título, estatuto o acuerdo válido que atribuya su uso, y siempre que no se haya consumado la usucapión. La cubierta no es usucapible, y la acción de la comunidad puede ser real y con un plazo largo de prescripción.

¿Cuántos años hacen falta para usucapir una terraza?

En Cataluña, un único plazo de 20 años de posesión en concepto de titular, pública, pacífica e ininterrumpida, sin necesidad de justo título ni de buena fe (art. 531-27.1 CCCat). En Derecho estatal, 10 o 20 años en la usucapión ordinaria (con buena fe y justo título) y 30 años en la extraordinaria.

¿Quién paga las filtraciones de una terraza de uso exclusivo?

Depende del origen. Los defectos estructurales o constructivos se costean con fondos comunes; el mantenimiento ordinario corresponde a quien tiene el uso, salvo mal uso o mala conservación.

¿Vale la tolerancia de la comunidad para consolidar el uso?

No por sí sola. La posesión debe ser a título de dueño, con actos inequívocos de dominio.

Conclusión: cubierta y terraza, dos regímenes distintos

La citada doctrina del Tribunal Supremo mantiene una distinción nítida, aunque de notable complejidad técnica:

• La cubierta es siempre elemento común y no puede ser propiedad exclusiva ni usucapirse, aunque su uso pueda atribuirse en exclusiva.
• La terraza puede ser común por destino y, en ciertos casos, susceptible de apropiación, pero la tolerancia o el uso continuado no bastan por sí solos.

En Cataluña, además, resulta imprescindible aplicar el CCCat: la usucapión es única, con un plazo de 20 años sin título ni buena fe y con exclusión expresa de la mera detentación, y las mayorías y las reglas de gastos también son propias. Para comunidades y propietarios, esto refuerza la importancia de un análisis técnico-jurídico riguroso en cada caso, en el que la función del elemento, su configuración jurídica y el uso efectivo resultan determinantes.

¿Tu comunidad o tu inmueble tienen un espacio en cubierta de titularidad dudosa?

Antes de comprar, vender o alquilar un ático, o de reclamar a un vecino el uso de una azotea, conviene comprobar qué consta realmente en el título constitutivo, en los estatutos y en el Registro de la Propiedad. La línea entre cubierta y terraza puede parecer eminentemente técnica, pero sus efectos son directos: conflictos entre vecinos, acuerdos adoptados sin las mayorías exigibles o reclamaciones que podrían haberse evitado con una gestión preventiva.

En estamos colegiados: somos administradores de fincas y agentes de la propiedad inmobiliaria (API), y desde 1968 prestamos servicio principalmente en Barcelona y su área metropolitana. Podemos ayudarte si:

• Quieres vender o alquilar una vivienda o un local comercial y necesitas verificar su situación jurídica y registral antes de salir al mercado.
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AVISO LEGAL: Este artículo tiene carácter divulgativo y no sustituye el asesoramiento jurídico individualizado.