Cuando se convoca una reunión ordinaria o extraordinaria de una comunidad de propietarios, se debe remitir una convocatoria a todos los propietarios donde, entre otras cuestiones, figuran los puntos del orden del día que se van a tratar en la reunión.

Tanto la ley de propiedad horizontal de Cataluña como la del resto de España dejan muy claro que solo se pueden tratar temas que estén incluidos como puntos en el orden del día de la convocatoria.

Dicho esto, en muchas convocatorias suele aparecer un último punto denominado Ruegos y Preguntas.

Como vemos, ruegos y preguntas no es nada concreto ni específico, por lo que pueden surgir dudas sobre lo que se puede tratar en este punto.

Lo primero es destacar que la jurisprudencia existente sobre qué acuerdos se pueden adoptar en las reuniones es muy clara y nítida. Sólo se pueden aprobar acuerdos que estén incluidos en el orden del día de la convocatoria de la reunión. Nada más.
Por lo tanto, si una comunidad de propietarios adopta un acuerdo que no esté contemplado claramente en el orden del día, podrá ser impugnado por cualquier propietario que se oponga al mismo y con resultado favorable con toda seguridad.

Es normal que, en las reuniones, aparte de los temas de la convocatoria, surjan otras cuestiones. Los vecinos se reúnen normalmente una vez al año, salvo que haya en medio alguna reunión extraordinaria, por lo que es muy fácil que salgan multitud de asuntos que no estén contemplados.

Tal y como dice la ley, lo correcto es que, si un propietario quiere que se trate un tema en la próxima reunión, lo ponga en conocimiento del presidente de la comunidad a fin de incluirlo en la convocatoria.

Respecto a los acuerdos que se adoptan fuera del orden del día, lógicamente serán más “impugnables” aquellos que supongan un acuerdo de especial relevancia técnica y/o económica.

Por este motivo, cualquier tema relevante e importante para la comunidad de propietarios debe incluirse en el orden del día y redactarse de forma clara que no ofrezca dudas sobre lo que se va a tratar. De esta forma, ningún propietario contrario o ausente podrá alegar nada al respecto si el acuerdo se aprueba por las mayorías necesarias.
Por ello, si una Junta de una comunidad de propietarios decide incluir en la convocatoria de una reunión un apartado tipo Ruegos y Preguntas, hay que tener muy claro que en dicho apartado no se podrá adoptar ningún acuerdo.

Tal y como dice el título, en este apartado se podrían tratar temas como los ejemplos siguientes:

  • Se ruega no bajar por la escalera y el ascensor las bolsas de basura que goteen.
  • Se ruega tender la ropa bien escurrida para evitar el chorreo de agua.
  • Preguntas sobre las obligaciones de la empresa de limpieza o del conserje.
  • Se ruega no encender las lavadoras de madrugada.
  • Preguntas sobre las posibles subvenciones por rehabilitaciones.
  • Quejas sobre el funcionamiento del ascensor.
  • Se ruega cerciorarse que la puerta del parking se cierra correctamente detrás de uno al entrar o salir con el vehículo.
  • Etc.

Como vemos, las cuestiones que se pueden tratar en el apartado Ruegos y Preguntas son del estilo de los ejemplos reflejados anteriormente. No corresponden a acuerdos concretos sobre ningún tema sino más bien, los típicos ruegos de no hacer cosas incorrectas en el edificio o preguntas sobre ciertos temas o quejas de algún tipo.

Ese sería el contenido correcto de lo que se puede tratar en el apartado Ruegos y Preguntas. Cualquier otra cuestión y, especialmente, si incumbe a acuerdos relevantes, podrá ser impugnado por cualquier propietario opositor.

Por todo ello, la figura del administrador de fincas aparece como el profesional adecuado para gestionar correctamente la convocatoria de reuniones y tratar sólo los temas incluidos en el orden del día.

Y si hay un apartado de Ruegos y preguntas, exponer en él solo los temas similares a los ejemplos mencionados.

En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en Barcelona y su área metropolitana, administrando alrededor de 400 comunidades de propietarios. Durante estos años hemos realizado miles de reuniones y siempre se han incluido en el orden del día los temas relevantes, y si hay algún apartado que no sea específico, los asuntos tratados son como los anteriormente comentados.

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