Hay siniestros o averías en las instalaciones comunitarias de los edificios en los que se requiere acceder a un local o vivienda para su resolución.
Por ejemplo se puede dar el caso que haya un escape de un bajante que para su reparación sea preciso acceder por un local o vivienda del inmueble.
O se puede producir una avería en la instalación de antena que para solucionarse sea necesario acceder a varias viviendas.
Normalmente, no hay problema para ello ya que el administrador de fincas acostumbra a tener los datos de contacto de los copropietarios del edificio y se los puede facilitar al profesional encargado de la reparación.
No obstante, hay situaciones en las que la vivienda o el local pueden estar vacío o abandonado, con lo que la resolución del siniestro se complica.
Si se presenta el supuesto en que no se puede acceder a un local o a una vivienda porque está vacía o abandonada, lo primero es que el profesional verifique si puede ejecutar el trabajo de otra forma distinta, ya que a veces, hay diferentes opciones para realizar una misma intervención.
Si pese a todo, es imprescindible el acceso al local o a la vivienda para poder efectuar la reparación, no quedará otra que intentar localizar al propietario.
Si es imposible establecer contacto (telefónico o correo electrónico) con la persona o personas que consten en la base de datos de la administración de fincas, el administrador deberá enviar un burofax al propietario informándole de la necesidad de tener que acceder por su local o vivienda para poder realizar los trabajos de reparación comunitaria.
La ley de propiedad horizontal es muy clara en este aspecto y obliga a todos los propietarios a permitir el acceso por su propiedad para tener que realizar trabajos de reparación y/o mantenimiento en elementos o servicios comunes.
Por otro lado, hay que destacar que es obligación de todo propietario el proporcionar medios de comunicación válidos para ser localizado (correo postal, teléfonos, e-mail, etc.).
Si finalmente no es posible localizar al propietario o si este hiciera caso omiso a los requerimientos de la comunidad de propietarios, no quedaría más remedio que interponer demanda judicial que se podrá articular por medio de la póliza de seguro multirriesgo de la comunidad (hoy en día cualquier póliza moderna que se precie dispone de cobertura de asistencia jurídica).
En dicha reclamación, aparte de exigir el acceso por la propiedad, se le podrán reclamar al propietario todos los daños y perjuicios que sufra la comunidad por el retraso en poder acometer los trabajos necesarios en el edificio.
También puede darse la situación que sea el propio local o la propia vivienda vacía o abandonada la que cause daños a elementos comunes o a elementos privativos.
Si hay dificultades para localizar a la propiedad, se podrán realizar algunas acciones previas por parte de la comunidad de propietarios dependiendo de cuál sea el problema.
Por ejemplo, si se trata de un escape de agua de las instalaciones privadas del local o de la vivienda, la comunidad puede cerrar la llave de paso del contador de agua del piso en cuestión y de esta forma dejará de caer agua.
Y si el local o la vivienda causan daños a otro elemento privativo, el propietario del piso afectado podrá recurrir a su seguro privado para que reclame al propietario causante.
En resumen. Aunque no es muy habitual, se pueden dar estas situaciones donde hayan viviendas o locales vacíos o abandonados cuyo propietario se encuentre desaparecido o en paradero desconocido y no se esté haciendo cargo de sus obligaciones respecto al mismo que, casi siempre, van unidas al impago de las cuotas de comunidad.
Por ello, tal y como hemos indicado, si se precisa acceder a un local o vivienda cuyo propietario está desaparecido, se deberán adoptar medidas legales contra la propiedad.