La Audiencia Provincial de Barcelona, mediante la sentencia nº 9627/2025, ha establecido la responsabilidad civil de una comunidad de propietarios por los daños sufridos por una usuaria al sufrir una caída en el acceso al inmueble, imponiendo a la comunidad demandada la obligación de indemnizar a la parte afectada.
Hechos y calificación jurídica
Los hechos objeto del proceso se remontan a febrero de 2016, cuando una vecina sufrió una caída en la zona de acceso al edificio residencial en Pineda de Mar al salir de un establecimiento situado en los bajos del inmueble. La demandante imputó el accidente a un desnivel irregular en el pavimento de titularidad comunitaria, carente de debida señalización y de elementos de seguridad perceptibles. Inicialmente el juzgado de primera instancia consideró el accidente como un “riesgo general de la vida”, exonerando a la comunidad de responsabilidad; sin embargo, este criterio fue revocado en apelación.
Determinación de la titularidad y de la obligación de conservación
La Audiencia Provincial clarificó que, aun cuando el pavimento presentaba apariencia similar a la acera de la vía pública, el acceso en cuestión era de titularidad comunitaria. En consecuencia, la comunidad de propietarios estaba obligada a mantener dicho elemento común “en debido estado y condiciones”, conforme al régimen general de la Ley de Propiedad Horizontal y a las obligaciones inherentes a la conservación de los elementos comunes.
El tribunal realizó una valoración pormenorizada de los factores de riesgo presentes, entre los que destacó:
- la existencia de un desnivel irregular de poca altura, difícilmente perceptible por los usuarios,
- la ausencia de señalización o marcas de advertencia en el pavimento,
- la homogeneidad del revestimiento entre la zona de acceso y el entorno inmediato, y
- el estado de suciedad que dificultaba la identificación del cambio de nivel.
Estos elementos condujeron a la conclusión de que el mantenimiento del acceso no podía considerarse adecuado ni conforme con los estándares de seguridad requeridos en un espacio de tránsito habitual.
Responsabilidad extracontractual y exclusión de culpa de la víctima
El tribunal fundamentó la responsabilidad de la comunidad en el artículo 1902 del Código Civil, aplicando la teoría de la imputación objetiva, que permite atribuir responsabilidad por daños derivados del incumplimiento de un deber de cuidado aunque no exista un contrato entre las partes. Asimismo, se descartó la concurrencia de culpa de la víctima, pese a las alegaciones de la comunidad sobre factores como la carga de bolsas de compra o el trayecto realizado por la demandante (girar por detrás de una columna en lugar de continuar recto), al no existir prohibiciones ni indicaciones que limitaran la transitabilidad del área.
Cuantificación de la indemnización
Para la cuantificación del daño corporal y las secuelas derivadas de la caída, la Audiencia aceptó la utilización orientativa del baremo de tráfico, práctica habitual en este tipo de procedimientos indemnizatorios. Con base en ello, se reconoció perjuicio moderado por 76 días, secuela funcional en el hombro y secuela estética corporal, ascendiendo la indemnización total a 6.170,42 euros. No obstante, se rechazó la reclamación adicional por pérdida de calidad de vida laboral por falta de acreditación con pruebas objetivas.
Conclusión práctica para comunidades de propietarios
Este pronunciamiento tiene una especial relevancia para la gestión y mantenimiento de elementos comunes, en particular los accesos y zonas de tránsito (pasillos, escaleras, vestíbulo, descansillos, etc.), ya que refuerza la doctrina según la cual:
- La apariencia similar a la vía pública no exime a una comunidad de propietarios de su deber de conservación si el elemento es de su titularidad.
- La ausencia de señalización o mantenimiento adecuado de irregularidades en zonas de tránsito puede constituir un incumplimiento relevante de las obligaciones de conservación, con la consiguiente imputación de responsabilidad civil extracontractual.
- La aplicación de criterios técnicos en la evaluación de riesgo y en la implementación de medidas preventivas por profesional competente es determinante para evitar contingencias indemnizatorias.
Para los administradores de fincas y comunidades de propietarios, la sentencia subraya la importancia de inspeccionar regularmente los accesos comunes, señalizar adecuadamente zonas o elementos de peligro y adoptar medidas correctoras cuando se detecten deficiencias, por ello las comunidades han de estar al día en materia de prevención de riesgos laborales y coordinación de actividades empresariales ya que de este modo se consigue mitigar riesgos de siniestralidad y responsabilidad futura.