El Tribunal Supremo, mediante la Sentencia nº 1387/2025, de 7 de octubre de 2025, ratificó la validez de las cláusulas contractuales que permiten la prórroga indefinida de contratos de arrendamiento de vivienda a favor del arrendatario, siempre que tales estipulaciones resulten de un acuerdo expreso y libre entre las partes y respeten la normativa imperativa aplicable. Esta decisión tiene implicaciones relevantes para arrendadores, arrendatarios y operadores del sector inmobiliario en cuanto a la formación y duración de los contratos de alquiler de vivienda.
Contexto Jurídico y Naturaleza de la Cláusula de Prórroga Indefinida
Tradicionalmente, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU) eliminó las prórrogas indefinidas forzosas que existían bajo marcos normativos precedentes, limitando la duración de los contratos de arrendamiento residencial. No obstante, el Tribunal Supremo ha confirmado que la normativa vigente no prohíbe la inclusión de cláusulas convencionales de duración indefinida cuando estas han sido pactadas libremente por las partes, siempre que no se vulneren normas de orden público ni se altere el equilibrio contractual.
En la práctica, estas cláusulas facultan al arrendatario a mantener la vigencia del contrato sin una fecha expresa de terminación, quedando el arrendador obligado a respetar dicha permanencia mientras subsista la voluntad del inquilino. Esta figura debe diferenciarse claramente de la tácita reconducción regulada en el Código Civil, en la medida en que la prórroga indefinida deriva de un pacto expreso y bilateral, y no de un efecto legal automático tras la finalización del plazo contractual inicialmente convenido.
Hechos y Pronunciamientos de Instancias Previas
El litigio que dio lugar a la referida sentencia tiene su origen en un contrato de arrendamiento celebrado en el año 2000, al que posteriormente se incorporó un anexo contractual que introducía una cláusula de prórroga indefinida obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario. Dicha estipulación se configuró como contrapartida a las inversiones significativas realizadas por el inquilino en la rehabilitación y mejora del inmueble.
Tras la adquisición de la vivienda por una sociedad mercantil, la nueva propietaria interpuso demanda de desahucio por expiración del plazo contractual, sosteniendo la incompatibilidad de la cláusula con el régimen de duración de la LAU y solicitando la aplicación del régimen supletorio de la tácita reconducción previsto en el Código Civil.
Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial estimaron las pretensiones del arrendatario, si bien introdujeron una limitación temporal de 30 años, tomando como referencia criterios jurisprudenciales previos aplicables a contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Frente a esta resolución, la parte arrendadora interpuso recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
Criterio del Tribunal Supremo y Límites Temporales
El Tribunal Supremo desestimó el recurso de casación y confirmó la plena eficacia de la cláusula de prórroga indefinida pactada por las partes, amparándola en el principio de autonomía de la voluntad contractual recogido en el artículo 1.255 del Código Civil, siempre que se respeten los límites legales y no se produzca una alteración sustancial del equilibrio entre las prestaciones.
Asimismo, el Alto Tribunal avaló la fijación de un límite máximo de 30 años de duración, con el objetivo de evitar que este tipo de cláusulas desemboquen en situaciones equiparables a una cesión perpetua del uso del inmueble. Esta restricción temporal responde a la necesidad de preservar la seguridad jurídica y garantizar la claridad del tráfico inmobiliario, especialmente en relación con terceros adquirentes y con la función del Registro de la Propiedad.
La Sala fundamenta este límite por analogía con el régimen del usufructo previsto en el Código Civil, armonizando así la libertad contractual con la prohibición de situaciones de vinculación indefinida contrarias al ordenamiento jurídico.
Equilibrio entre Autonomía Contractual y Seguridad Jurídica
El Tribunal Supremo enfatiza que la validez de estas cláusulas exige que su incorporación al contrato sea el resultado de una negociación real y consciente, y que no suponga un perjuicio para el arrendatario, conforme a los principios protectores establecidos en la LAU. Mientras no se haya alcanzado el límite temporal fijado y no concurra incumplimiento contractual por parte del inquilino, el arrendador no puede oponerse unilateralmente a la prórroga pactada.
Conclusión
La Sentencia nº 1387/2025 consolida una doctrina jurisprudencial relevante en materia de arrendamientos urbanos, al reconocer la validez de las cláusulas de prórroga indefinida pactadas de forma expresa, siempre que se encuentren moduladas por un límite temporal razonable. Este pronunciamiento refuerza la seguridad jurídica del mercado inmobiliario y ofrece un marco claro para la negociación y redacción de contratos de alquiler de larga duración, especialmente en aquellos supuestos en los que concurren inversiones significativas por parte del arrendatario.