Los copropietarios que forman parte de una comunidad de propietarios tienen la obligación legal de sufragar proporcionalmente los gastos comunitarios de acuerdo al sistema de reparto de gastos establecido por la comunidad, por ello ningún propietario puede ser insolidario y dejar de pagar dicha parte proporcional de gastos, que se suele dividir en recibos periódicos, ya sean mensuales, trimestrales, etc. aparte de las habituales derramas extras que todas las comunidades acuerdan girar para recaudar fondos a fin de acometer trabajos extras fuera del presupuesto anual de gastos.
Hasta aquí no hay nada que objetar, no obstante es muy frecuente que se den casos de propietarios que no puedan o no quieran pagar la parte de gastos de la comunidad que les corresponde, con lo cual entran en fase de morosidad.
Llegados a esta situación, y siempre que el propietario deudor tenga voluntad de pagar, se pueden realizar gestiones al respecto.
Y en caso que el propietario moroso no ofrezca soluciones de pago, la comunidad de propietarios no tendrá otro remedio que reclamar la deuda por vía judicial.
Si hay voluntad de pago por el deudor, se puede establecer un calendario de pagos fraccionados de la deuda pendiente en un plazo de tiempo que sea asumible para la comunidad de propietarios.
Por ejemplo. Imaginemos un propietario que tiene una deuda de gastos de comunidad de 3.000,00€, y como pagos fraccionados para liquidar la deuda propone pagar cada mes el importe de 50€, lo que representa tardar 5 años en liquidar el débito, aparte de los nuevos recibos que se vayan emitiendo durante dicho periodo.
En este escenario no sería viable esa propuesta de pago debido al excesivo tiempo necesario para poder liquidar la deuda pendiente.
También es posible que una comunidad de propietarios establezca una derrama extra dividida en 3 recibos mensuales consecutivos, y se dé la circunstancia de que algún propietario solicite ampliar el plazo: en lugar de 3 recibos a 7 recibos, por ejemplo.
Ante este supuesto, no habría problema siempre y cuando el plazo solicitado sea asumible.
Por otra parte, se puede dar el caso, no muy frecuente, de que un propietario deudor proponga pagar el débito a cambio de realizar trabajos en la comunidad de propietarios.
Imaginemos un propietario que sea fontanero y que, para liquidar su deuda, proponga realizar los trabajos de fontanería de la comunidad.
El código civil permite esta posibilidad de compensar la deuda pendiente de un propietario con trabajos en la comunidad, pero si se acepta esta propuesta es muy importante que previamente se establezca por escrito los términos del acuerdo de compensación y a que importe se pagarán las horas de trabajo.
Si el propietario es un trabajador autónomo, podrá emitir una factura a la comunidad con el coste de los trabajos realizados, coste que la comunidad descontará del importe de la deuda pendiente del propietario.
Y si no es un trabajador autónomo, entonces la comunidad deberá realizar un contrato laboral con el propietario en cuestión.
Por ello, si se opta por esta solución de reemplazar deuda por trabajo comunitario, se deben dejar muy claras las condiciones para que no existan problemas, ni para la comunidad ni para el propietario.
Finalmente, se puede dar el supuesto de que haya un propietario moroso que, debido a su situación económica personal, solicite directamente la posibilidad de que la comunidad de propietarios le condone toda o parte de la deuda pendiente.
Si se da esta situación, es importante tener en cuenta lo siguiente:
- La totalidad de los propietarios (unanimidad) tendrá que estar de acuerdo en condonar toda o parte de la deuda del propietario moroso, ya que no se puede obligar a un propietario que asuma la parte de deuda de otro por mucho que éste no pueda hacerle frente por problemas económicos.
- O si no se alcanza la unanimidad, la deuda del propietario moroso podrá ser asumida sólo por los propietarios que estén de acuerdo en la quita.
- Si se acepta condonar una deuda de gastos de comunidad, se estará creando un peligroso precedente dado que no impedirá en el futuro aceptar otra solicitud de condonación que pueda plantear otro propietario.
Por ello, es mejor intentar llegar a acuerdos de pago periodificado de la deuda pendiente siempre que sean unos plazos razonables como indicamos anteriormente.