En la gestión de comunidades de propietarios, determinadas cuestiones jurídicas permanecen en un segundo plano hasta que se materializan en conflictos concretos. Una de ellas es la responsabilidad solidaria en los servicios externalizados, recientemente clarificada por una sentencia del Tribunal Supremo, que ha fijado criterios de gran relevancia práctica para presidentes de comunidades y administradores de fincas.
La doctrina del Tribunal Supremo
El pronunciamiento se fundamenta en el artículo 42 del Estatuto de los Trabajadores, el cual establece que el empresario principal responde solidariamente de las deudas salariales de la empresa contratista durante el año siguiente a la finalización del encargo, siempre y cuando la prestación forme parte de su propia actividad. En el ámbito de una comunidad de propietarios, se consideran integradas en dicha actividad las funciones de conserjería, limpieza, mantenimiento o vigilancia, entre otras.
Esto implica que, aunque la comunidad contrate a una empresa especializada, la responsabilidad última frente a los trabajadores no desaparece. Si la contratista, o incluso una eventual subcontrata, incumple con sus obligaciones retributivas, el empleado puede reclamar directamente contra la comunidad de propietarios.
Caso jurisprudencial de referencia
El conflicto que motivó esta doctrina se originó cuando un conserje denunció cesión ilegal de trabajadores y reclamó diferencias salariales impagadas. Pese a que el servicio estaba delegado en una empresa externa, el Tribunal Supremo concluyó que se trataba de una actividad directamente vinculada a la comunidad, que mantenía, en consecuencia, su condición de empleador principal.
La Sala añadió un matiz de gran alcance: la cadena de responsabilidad no se limita a la empresa incumplidora y a la comunidad de propietarios, sino que se extiende a todas las compañías intervinientes en la subcontratación. Así, si el servicio es asumido por sucesivas empresas, todas ellas, junto con la comunidad de propietarios, pueden ser objeto de reclamación.
Criterios fijados por el Supremo
– La conserjería y demás servicios auxiliares son parte de la actividad propia de la comunidad, aun cuando se externalicen.
– La comunidad de propietarios ostenta la condición de empresario principal y responde de las deudas salariales de la contratista.
– La responsabilidad solidaria alcanza a todas las empresas que hayan intervenido en la prestación del servicio.
– El trabajador puede dirigir su reclamación directamente contra la comunidad de propietarios, aunque no exista una contratación laboral directa.
Implicaciones para la gestión de comunidades
Esta doctrina obliga a replantear la forma en que se administran los servicios externalizados. La supervisión del cumplimiento de las obligaciones salariales por parte de las contratas deja de ser una mera cuestión de diligencia o ética empresarial para convertirse en una exigencia legal imprescindible.
Medidas preventivas recomendables
– Solicitar certificados de estar al corriente de obligaciones tributarias y con la Seguridad Social antes de formalizar o renovar contratos.
– Incluir cláusulas contractuales específicas de control y penalización en caso de impagos.
– Verificar periódicamente justificantes de abono de salarios o nóminas de los trabajadores que prestan servicios en la comunidad.
– Contar con la asistencia de un administrador de fincas colegiado, que supervise el cumplimiento normativo de los contratos y evite contingencias económicas.
Reflexión final
La sentencia del Tribunal Supremo constituye un recordatorio de que la responsabilidad de una comunidad de propietarios trasciende la mera firma de contratos con terceros. Implica conocer la normativa laboral aplicable, establecer mecanismos de control y actuar con previsión para reducir riesgos.
En Finques Chicote creemos firmemente que una gestión profesional y proactiva no solo protege los intereses económicos de la comunidad, sino que también contribuye a garantizar la estabilidad laboral y la calidad del servicio prestado. En este escenario, un administrador de fincas se configura como la herramienta más eficaz para anticiparse a conflictos y salvaguardar la tranquilidad de los vecinos.