En las comunidades de propietarios es obligatorio que todos sus miembros paguen una cuota periódica que puede ser mensual, trimestral, etc. para cubrir la parte proporcional, que corresponde a cada propietario, de los gastos ordinarios del edificio.
Por gastos ordinarios se entienden el suministro eléctrico de la escalera, el mantenimiento del ascensor, el servicio de limpieza de la escalera, el suministro de agua comunal, mantenimiento de la puerta del parking, servicio de jardinero, etc.
Como vemos, se trata de gastos periódicos y recurrentes, por lo que es necesario que los propietarios aporten fondos de forma continua para cubrir los mismos.
No obstante, no todo son gastos periódicos en las comunidades de propietarios, si no que con frecuencia surgen gastos extras que precisan de un aporte de fondos extraordinario por parte de los propietarios y que se denomina derrama.
Podríamos decir que hay dos tipos de derramas:
- Derramas puntuales
- Derramas de largo recorrido
Por derramas puntuales tenemos aquellas derramas que deben cubrir un gasto concreto y de no muy elevado importe como, por ejemplo, una reparación en el ascensor para cambiar una pieza de este.
Normalmente son derramas que se giran en pocos recibos consecutivos.
Por derramas de largo recorrido tenemos esas derramas que tienen que sufragar gastos de elevado importe como sería la rehabilitación de la fachada.
Al tratarse de un gasto bastante alto económicamente, la derrama que se debe girar para cubrirlo se divide en muchos recibos.
Como podemos imaginar, las derramas suelen alterar la vida de la comunidad de propietarios ya que obliga a sus miembros a efectuar un aporte y esfuerzo económico extra diferente de las cuotas periódicas.
Dependiendo del motivo por el que se gira una derrama, es posible que algunos propietarios planteen dudas sobre si tienen la obligación o no de pagar la misma.
Es evidente que una derrama para rehabilitar la fachada no puede plantear dudas, pues se trata de un elemento común que si se debe reparar es porque no está en buen estado de conservación.
Las dudas pueden venir por otro tipo de trabajos como puede ser la reforma del vestíbulo, por ejemplo.
Veamos lo que dice la ley de propiedad horizontal al respecto de este tema:
La ley dice que los acuerdos adoptados en reunión por la comunidad de propietarios obligan a cumplirlos a todos los miembros de la misma.
Por lo tanto, si el acuerdo implica tener que girar una derrama para cubrir un determinado gasto, todos los propietarios deberán aportar fondos.
No obstante, la ley también dice que los propietarios que hayan votado en contra no estarán obligados a satisfacer los gastos originados por las nuevas instalaciones, o nuevos servicios comunes, que no sean exigibles de acuerdo con la ley si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual vigente de la comunidad.
Aquí vemos que la expresión clave es “que no sean exigibles de acuerdo con la ley”.
¿Qué instalaciones o servicios no son exigibles?
En el ejemplo planteado de posibles dudas de propietarios respecto a una derrama para la reforma del vestíbulo, podríamos tener dos escenarios diferentes para determinar la obligatoriedad o no de participar en la derrama:
- Si la reforma del vestíbulo solo supone un tema meramente estético, podría entrar dentro de trabajos no exigibles.
- Si la reforma del vestíbulo implica también obras para salvar barreras arquitectónicas, es evidente que no se trata de un trabajo meramente estético.
¿Y qué nuevas instalaciones podríamos considerar como no necesarias?
Por ejemplo, en este grupo podríamos incluir la instalación de sombrillas o toldos para el jardín comunitario o la instalación de Wifi para toda la comunidad. Ambos gastos se pueden considerar perfectamente cómo no necesarios ni exigibles.
En todos estos supuestos de instalaciones o servicios que no sean exigibles, el propietario disidente no tendrá la obligación de participar en la derrama siempre y cuando el coste total del gasto supera la cuarta parte (25%) del presupuesto anual de gastos.
Por lo tanto, es importante tener en cuenta que no solo sirve manifestar la intención de no participar en un gasto que se considera no exigible de acuerdo con la ley, sino que también es requisito el que el gasto supere la cuarta parte del coste del presupuesto anual.
¿Y qué ocurre si un propietario se niega a pagar una derrama a pesar de que sea obligatorio que lo haga?
Pues en este caso se deberá considerar que el propietario es moroso al igual que cualquier otro propietario que no paga las cuotas ordinarias y por lo tanto, la comunidad podrá acordar la reclamación del pago por la vía judicial.
En resumen. Es importante que todos los propietarios se informen debidamente de sus obligaciones antes de plantearse oponerse y no participar en el pago de las derramas que pueda acordar su comunidad de propietarios.
En todas las comunidades que administramos se giran derramas cada ejercicio de forma continua, por lo que sabemos que algunos de estos pagos causan cierto malestar en los propietarios, pero siempre procuramos que se recuerde que vivir en comunidad significa, entre otras cosas, tener que afrontar de forma proporcional el pago de los gastos ordinarios y extraordinarios que ocurran en la misma.