Es habitual que, en los pisos áticos de muchos edificios, los propietarios realicen construcciones de ampliación de la vivienda tomando parte de la superficie de la terraza de dichas viviendas.
Normalmente, los pisos áticos suelen tener poca superficie de vivienda y una amplia terraza.
Por ello, los propietarios suelen añadir al salón comedor una parte de la superficie de la terraza para que el salón sea más amplio.
Aunque las terrazas de los áticos son de uso y disfrute de los propietarios, se trata en realidad de elementos comunes del edificio, por lo que cualquier posible modificación debe contar siempre con la aprobación de la comunidad de propietarios.
En realidad, sucede que los propietarios de áticos que tienen intención de anexionar una parte de la terraza a la vivienda, no solicitan permiso alguno a la comunidad y hacen la obra por su cuenta.
También, es muy factible que la comunidad de propietarios sea ajena a dicha ampliación hasta que se produce un problema en la terraza.
Veamos un ejemplo.
Tenemos un propietario de un ático del barrio de Poblenou que hace unos años incorporó una parte de la terraza al salón comedor con el fin de ampliar la superficie de este.
Evidentemente, no solicitó permiso alguno a la comunidad de propietarios y esta era ignorante de dicha anexión ilegal.
Pero llega un momento que se producen humedades en el anexo del salón comedor procedentes del suelo de la terraza situada debajo.
Al haberse realizado la construcción encima de la terraza, es muy factible que se pueda filtrar el agua debajo del pavimento y afectar al suelo del anexo ilegal o incluso al piso inferior.
Aunque la ley de propiedad horizontal en el resto de España no es muy clara en estos casos, en Cataluña sí que lo es y en su artículo 553-36, párrafo 4 dice que:
4. La comunidad puede exigir la reposición al estado originario de los elementos comunes alterados sin su consentimiento. Sin embargo, se entiende que la comunidad ha dado su consentimiento si la ejecución de las obras es notoria, no disminuye la solidez del edificio ni supone la ocupación de elementos comunes ni la constitución de nuevas servidumbres y la comunidad no se ha opuesto en el plazo de caducidad de cuatro años a contar desde la finalización de las obras.
Como vemos, en este caso no se puede entender que la comunidad de propietarios haya dado su consentimiento a pesar del tiempo que haya podido transcurrir por cuanto se ha ocupado un elemento común (terraza).
Por lo tanto, si se producen problemas como humedades en una construcción ilegal como es la anexión de una parte de la terraza de un ático a la vivienda, será responsabilidad del propietario del ático su solución tanto si es su vivienda la afectada como si causa problemas a otras viviendas.
Otro caso similar sería la anexión de parte del patio de luces de una vivienda en planta baja o entresuelo a la cocina o lavadero.
En estos casos, hay viviendas sitas en planta bajas que disponen de un amplio patio de luces y una cocina y/o lavadero de pequeñas dimensiones, por lo que suele haber la tentación de ampliar la cocina y/o lavadero a costa de una zona del patio de luces.
En este caso si se presentaran problemas de humedades en la vivienda o en otras zonas del edificio como consecuencia de esta anexión ilegal, también sería responsabilidad del propietario su solución.
Lo que ocurre es que en este último caso es más fácil detectar la obra ilegal por cuanto los pisos que dan al patio de luces la pueden ver.
Los propietarios de viviendas en los pisos áticos con amplias terrazas, o viviendas en los pisos bajos con grandes patios, deben saber que tanto la terraza como el patio son elementos comunes, aunque tengan el uso y disfrute.
Y que cualquier obra del tipo que sea en dichos elementos debe contar siempre con el permiso de la comunidad de propietarios.
En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en Barcelona y su área metropolitana, administrando más de 400 comunidades de propietarios. En todos estos años hemos vista numerosos viviendas ubicadas en los áticos de los edificios que se han anexionado parte de la terraza. Todo va bien hasta que hay un problema que afecta a estos anexos y el propietario pretende que sea la comunidad de propietarios quien asuma el coste de su resolución. En estos momentos, es el administrador de fincas quien debe asesorar a la comunidad para que se cumpla la legalidad.

Si su comunidad precisa de un administrador de fincas debidamente formado y con capacidad para informar y asesorar adecuadamente en temas legales, asuntos normativos y/o en cuestiones como las expuestas en el presente artículo, le animamos a que nos solicite presupuesto de administración.

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