Las comunidades de propietarios aprueban en reunión el pago de una derrama cuando deben cubrir trabajos comunitarios que precisan un aporte económico extra, especialmente porque no se dispone de los fondos suficientes para poder afrontar dichos trabajos.
Lo correcto es que cuando se adopta este acuerdo de derrama, el reparto proporcional a pagar por cada departamento se realice con el mismo sistema de reparto con el que se liquida el gasto que debe cubrir.
Por ejemplo.
Si se tienen que realizar trabajos de rehabilitación de la fachada y este tipo de gasto se reparte por coeficiente de propiedad, como suele ser lo habitual, la derrama se debería calcular de la misma forma para que cada propietario pague proporcionalmente lo que le corresponde.
No obstante, hay ocasiones en las que las comunidades de propietarios acuerdan girar la derrama especial con otro sistema de reparto diferente al que corresponde al gasto objeto de la misma.
Por ejemplo.
En el mismo caso anterior de trabajos de rehabilitación de la fachada, la comunidad de propietarios acuerda girar la derrama a partes iguales entre todos los departamentos.
Hasta aquí todo correcto, salvo que algún propietario se oponga, y si pese a ello el acuerdo prospera, podría darse el caso que el propietario disidente decida impugnarlo posteriormente.
Un argumento que podría alegar la comunidad de propietarios para justificar el acuerdo es que, aunque la derrama se gire a partes iguales, subsiguientemente cuando se realice la liquidación de estos trabajos, el gasto se repercutirá por coeficiente de propiedad.
En cualquier caso, dicho argumento no justifica que se gire la derrama de una forma y el gasto se repercuta después de la forma correcta, ya que habrá departamentos que se verán perjudicados y otros beneficiados.
Los departamentos perjudicados serán los que tengan un coeficiente más pequeño y los beneficiados serán los que tengan un coeficiente mayor.
Sí que es cierto que al liquidar finalmente el gasto, cada departamento pagará lo que proporcionalmente le corresponda, pero se puede dar la circunstancia que los departamentos perjudicados hayan pagado de más durante la emisión de la derrama y los departamentos beneficiados hayan pagado de menos.
El perjuicio se agrava si se trata de derramas de elevado importe, que suelen ser habituales cuando los trabajos son de rehabilitación de fachadas, cubiertas o patios de luces.
Comparemos este tema con los recibos de provisión de fondos que pagan los propietarios para hacer frente a los gastos ordinarios de una comunidad de propietarios.
El importe de estos recibos es el resultado de los cálculos aplicados en el presupuesto de gastos anual, en el que los gastos ordinarios se reparten cada uno por el sistema de reparto acordado por la comunidad de propietarios.
De esta forma, el importe resultante para cada departamento es proporcional a lo que le corresponde pagar.
Por ello, y para evitar posibles problemas, lo correcto sería que cuando se acuerda girar una derrama para afrontar un gasto concreto, el importe a pagar por cada departamento se calcule en la misma proporción que se repartirá después el gasto.
En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en Barcelona y su área metropolitana, administrando más de 400 comunidades de propietarios. En las reuniones que celebramos a lo largo del año acordamos numerosas derramas y casi siempre se calculan de acuerdo con el sistema de reparto del gasto a cubrir, aunque en ocasiones nos proponen aplicar un sistema diferente. En ese caso, siempre planteamos las debidas advertencias ante posibles oposiciones.