Muchos propietarios están convencidos que si pagan todos los recibos que emite la comunidad de propietarios no tienen el por qué tener al final un déficit o deuda para con ella.
Se trata de un error de concepto y de no comprender bien el funcionamiento económico de una comunidad de propietarios.
Ello provoca, a veces, situaciones crispadas en los despachos de los administradores de fincas o en las reuniones de comunidad, debido a que el propietario no concibe que tenga déficit habiendo pagado todos los recibos que se han emitido.
Lo primero que debe quedar claro es que todos los recibos que se pagan de gastos de comunidad, ya sean ordinarios o extraordinarios, son pagos a cuenta, o sea, pagos provisionales sobre la parte proporcional de gastos que, en teoría, corresponde a cada departamento.
Tener claro este concepto es fundamental habida cuenta que muchos propietarios piensan que las cuotas de participación que pagan son suficientes para cubrir la parte proporcional de gastos que les corresponde, y esto no siempre es así.
Cuando se confecciona el presupuesto de gastos aproximados para un ejercicio, el administrador se basa en los gastos ordinarios de la comunidad de propietarios producidos en años anteriores y así poder realizar los cálculos para el nuevo ejercicio económico, estimando además una cantidad para posibles imprevistos de poca cuantía que puedan surgir, como por ejemplo el cambio de bombillas fundidas o pequeñas reparaciones.
El presupuesto arrojará las cuotas que deberá pagar cada departamento para hacer frente a la parte proporcional de gastos que le corresponde.
No obstante, hasta que no se efectúe la liquidación de cuentas de dicho ejercicio, no se podrá saber si finalmente se han generado o no más gastos de los inicialmente presupuestados.
En el caso de que se produzcan más gastos, y a pesar que cada propietario haya pagado todas las cuotas que se hayan emitido, habrá un déficit por cuanto los gastos habrán superado a los ingresos.
Por eso, el hecho de haber pagado todos los recibos no significa que finalmente no pueda haber un déficit al cerrar el ejercicio.
Otra cuestión importante es cuando una persona compra una propiedad, ya sea un local, una vivienda o una plaza de parking.
Al momento de la compra, el vendedor debe aportar un certificado conforme está al corriente de los pagos de la comunidad, y si no lo estuviera, se deberá reflejar este hecho en el certificado por parte del secretario-administrador o por aquella persona que ejerza el cargo de secretario.
En el supuesto que el vendedor haya pagado todos los recibos emitidos hasta la fecha de la venta, ello se reflejará en el certificado, pero también se añadirá una cláusula de gran importancia que especifica que tiene todos los recibos pagados, pero sin perjuicio del resultado de la aprobación definitiva de la liquidación final del ejercicio.
La inclusión de esta cláusula es muy importante, dado que está indicando al comprador que a pesar que el vendedor haya pagado todos los recibos, el resultado final de la liquidación puede ser negativo.
No obstante, y a pesar de todo, en muchos casos cuando al final del ejercicio hay un déficit, el comprador comunica al administrador que no entiende por que hay una deuda cuando él compró la propiedad libre de deudas de gastos de comunidad.
Por eso es vital que el administrador de fincas lleve a cabo una labor pedagógica a fin que todos los propietarios puedan entender que pagar todos los recibos de gastos de comunidad que se emitan no significa que al final no pueda existir un déficit.