Dentro de una comunidad de propietarios, la junta de propietarios es el órgano supremo de decisión, conforme a lo establecido por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
La junta de propietarios se debe reunir de forma obligatoria una vez al año (reunión ordinaria) y en todas aquellas ocasiones que sea necesario (reuniones extraordinarias).
Para convocar las reuniones, se ha de remitir la convocatoria de la reunión a todos los propietarios, indicando el orden del día a tratar, así como el lugar, día y hora.
Sin embargo, existen circunstancias en las que la convocatoria a una junta puede ser considerada nula, bien sea por defectos de forma, por falta de legitimación del convocante, o por vulneración de derechos fundamentales de los propietarios.
En este artículo vamos a analizar en qué circunstancias puede declararse la nulidad de una convocatoria y las consecuencias jurídicas que de ello se pueden derivar.
Requisitos formales de la convocatoria
La LPH establece una serie de requisitos básicos en el momento de convocar una junta de propietarios. Entre ellos destacan los siguientes:
- Legitimación para convocar: El presidente de la comunidad es quien tiene la facultad de convocar a la junta. En su defecto, también podrán hacerlo los propietarios que representen al menos un 25% de las cuotas de participación o del 25% del total de propietarios.
- Plazo de antelación: La convocatoria debe notificarse a todos los propietarios con la debida antelación. En Cataluña debe ser con 8 días naturales y en el resto de España con 6 días naturales de antelación.
- Contenido de la convocatoria: La convocatoria debe incluir el orden del día, la fecha, hora y lugar de la celebración, así como los puntos a tratar de forma clara y concisa.
- Medios de notificación: La citación debe realizarse por medios que garanticen su recepción por parte del propietario, como notificación personal, correo postal, correo electrónico, WhatsApp, burofax o, en su defecto, mediante la colocación del anuncio en el tablón de la comunidad o en lugar visible.
Supuestos comunes de nulidad de la convocatoria
La nulidad de una convocatoria puede declararse por diversas causas que afectan su validez jurídica. Veamos algunas de las más frecuentes:
- Falta de convocatoria o convocatoria irregular
Si no se ha enviado ninguna convocatoria o si ésta ha sido efectuada por una persona sin legitimación (por ejemplo, un administrador sin el mandato expreso o un presidente no elegido formalmente), los acuerdos adoptados en esa junta pueden ser nulos de pleno derecho.
- Inexistencia o alteración del orden del día
El contenido del orden del día es un elemento fundamental de la convocatoria ya que permite a los propietarios conocer los temas que se debatirán. Es importante que el redactado de los puntos sea muy claro y no ofrezca dudas.
La inclusión en la convocatoria de puntos no previstos o la omisión de asuntos que deben tratarse en la reunión puede constituir una violación del derecho de información y participación, dando lugar a la nulidad de la junta o de los acuerdos adoptados.
III. Falta de notificación a algún propietario
La omisión en la notificación de la convocatoria a uno o varios propietarios cuando no es imputable a estos o no son ocasionados por un hecho de fuerza mayor, puede afectar a la validez de la convocatoria. El derecho de todo propietario a ser debidamente informado y participar en la junta es irrenunciable, por lo que su vulneración podría conllevar la nulidad de la convocatoria.
- Convocatoria con plazo insuficiente
Es muy importante enviar las convocatorias con tiempo suficiente para que todos los propietarios la puedan recibir y es fundamental cumplir los plazos mínimos indicados en la LPH.
Si la citación a la reunión se lleva a cabo con un plazo tan breve que impide a los propietarios prepararse adecuadamente, se considera que se ha vulnerado el principio de participación y defensa. Este hecho puede justificar la impugnación de la convocatoria por ser nula.
Efectos de la nulidad de la convocatoria
La declaración de nulidad de la convocatoria puede tener diversos efectos, dependiendo de si afecta solo a la convocatoria o también a los acuerdos adoptados.
Si la convocatoria es nula, los acuerdos tomados en la junta carecerán de validez y no podrán producir efectos frente a terceros ni a los propios propietarios.
Es importante destacar en este punto que no toda irregularidad formal conlleva automáticamente la nulidad de la convocatoria.
Los tribunales de justicia suelen valorar si el defecto ha causado una indefensión real a algún propietario o ha alterado de manera sustancial el proceso de deliberación en la reunión.
En según qué ocasiones, una infracción de tipo menor puede ser considerada como subsanable y dar lugar a una simple anulabilidad, si no se ha producido perjuicio concreto.
Procedimiento para declarar la nulidad de la convocatoria
La declaración de nulidad de la convocatoria se ha de realizar ante los tribunales de justicia mediante la correspondiente acción de impugnación, la cual está sujeta a plazos legales establecidos en la LPH.
En general, la LPH establece un plazo de impugnación de tres meses desde la notificación del acuerdo, salvo que se trate de acuerdos contrarios a la ley o que infrinjan gravemente los intereses y derechos fundamentales de la comunidad o sus copropietarios, en cuyo caso el plazo puede ampliarse a un año.
Para que la acción prospere, el propietario demandante deberá cumplir ciertos requisitos como estar al corriente en el pago de las cuotas comunitarias, salvo que la impugnación se refiera precisamente a la deuda.
Conclusión
La convocatoria de una junta de propietarios es un acto formal y muy importante que debe ajustarse estrictamente a la legalidad para garantizar la validez de los acuerdos adoptados.
La omisión de requisitos esenciales, como la legitimación del convocante, el respeto al orden del día, la adecuada notificación o el cumplimiento del plazo mínimo, puede dar lugar a la nulidad de la convocatoria.
Esta nulidad tiene como objetivo proteger el derecho de los propietarios a participar en las decisiones de la comunidad de propietarios y asegura la transparencia y legitimidad en la gestión de la comunidad, por ello, es recomendable que el administrador de fincas cumpla fielmente con lo especificado en la LPH respecto a la convocatoria de reuniones en las comunidades de propietarios en evitación de posibles problemas de nulidad de la convocatoria.