En los últimos meses se ha generado mucho debate e indignación sobre la nueva obligación que afecta a los propietarios con viviendas ocupadas. Los jueces han aclarado que ya no se puede presentar una demanda directamente contra los okupas sin antes intentar una negociación previa.
Este cambio se debe a la aplicación de la Ley Orgánica 1/2025, sobre eficiencia del Servicio Público de Justicia, que introduce una fase obligatoria antes de acudir a los tribunales: el intento de resolución extrajudicial del conflicto.
En otras palabras, el propietario debe demostrar que ha tratado de llegar a un acuerdo con el ocupante (okupa o inquiokupa) antes de interponer la demanda de desalojo.
¿Qué significa “intentar negociar”?
No basta con decir que se ha intentado negociar: hay que probarlo. El propietario tiene que acreditar que ha hecho un esfuerzo real por contactar con el ocupante, proponerle una reunión o enviarle una comunicación formal.
Medios válidos para acreditarlo:
- Carta certificada.
- Burofax.
- Correo electrónico certificado.
- Acta notarial.
Criterio de los juzgados:
- Si no se presenta esa prueba junto con la demanda, no se admitirá.
- El propietario tendrá cinco días para subsanar y aportar la documentación.
- Si no lo hace, el caso no llegará a tramitarse.
Plazos de la fase de negociación
- Tras enviar la solicitud de negociación, el ocupante tiene 30 días naturales para responder o celebrar reunión.
- Sin respuesta, el propietario puede dar por terminada la negociación y continuar.
- Si hay contactos y se intenta un acuerdo, el proceso puede durar hasta 90 días máximo.
Transcurrido ese tiempo sin acuerdo, el propietario puede presentar la demanda de desalojo.
Okupación vs. inquiokupación
Aunque a veces se usan como sinónimos, no son lo mismo:
- Okupación: entrada en una vivienda sin permiso del propietario, normalmente cuando está vacía.
- Inquiokupación: el inquilino deja de pagar y se niega a marcharse aunque el contrato haya terminado.
En ambos supuestos, la ley exige intentar una solución dialogada: desalojo pactado, aplazamiento o un acuerdo económico.
¿Quiénes están exentos?
Las administraciones y entidades públicas (ayuntamientos, empresas públicas de vivienda) no están obligadas a negociar previamente. El resto de propietarios (particulares, comunidades, asociaciones, fundaciones, fondos o empresas privadas) sí deben hacerlo.
¿Qué ocurre si el okupa no responde?
Si el ocupante no contesta, no puede localizarse o se niega a recoger la notificación, bastará con acreditar el intento de contacto de buena fe. Con esa documentación, el juzgado podrá considerar cumplida la negociación formal y admitir la demanda.
¿Qué buscan los jueces con esta medida?
La finalidad oficial es reducir la saturación de los tribunales y fomentar los Métodos Alternativos de Solución de Controversias (MASC): mediación, negociación, conciliación o arbitraje.
Si bien podría ahorrar tiempo y costes en algunos casos, muchos expertos advierten que en la práctica podría retrasar los desalojos, especialmente en okupaciones ilegales donde no hay voluntad de diálogo, añadiendo burocracia que algunos ocupantes podrían explotar para alargar la usurpación.
Riesgos y críticas
- Retraso en recuperar la vivienda: hasta tres meses antes de poder demandar, y el procedimiento judicial puede durar al menos dos años.
- Escasa eficacia si no hay voluntad real de negociar; riesgo de prácticas de lawfare o extorsión económica.
- Más carga administrativa y de costes por la necesidad de documentar todo el proceso.
- Riesgo de nulidad si el juez considera insuficiente el intento de negociación.
Consejos prácticos para propietarios
- Enviar comunicación certificada (burofax o acta notarial) ofreciendo negociar.
- Guardar todas las pruebas de contacto y respuestas.
- Respetar los plazos legales (30 o 90 días) antes de presentar la demanda.
- Contar con asesoramiento jurídico especializado, especialmente en inquiokupación.
- Evitar autotutelas o recuperaciones por la fuerza, por sus posibles consecuencias penales.
Conclusión
La obligación de intentar negociar antes de acudir a los tribunales supone un cambio relevante en la respuesta a la okupación e inquiokupación. Aunque se presenta como una vía para reducir conflictos, en la práctica añade un paso que puede dilatar los desalojos. Por ello, es clave que los propietarios estén bien informados, documenten cada actuación y se asesoren desde el inicio. En la nueva realidad jurídica, sin negociación previa no hay demanda posible.