El pasado 31 de diciembre de 2025 se publicó en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC) la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, cuyas disposiciones entraron en vigor el 1 de enero de 2026.
Nos encontramos ante una norma de carácter estrictamente autonómico, aplicable exclusivamente al territorio de Catalunya, que introduce modificaciones relevantes en el marco jurídico de la vivienda. Estas modificaciones tienen una incidencia directa tanto en la gestión de los arrendamientos como en la actividad de los grandes tenedores y en las facultades de intervención de la Administración autonómica.
Conviene subrayar que únicamente los contratos de arrendamiento formalizados en Catalunya quedan sometidos a este nuevo régimen. Por el contrario, los contratos celebrados fuera de dicho ámbito territorial continúan rigiéndose íntegramente por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, sin que les resulten aplicables las novedades introducidas por la Ley 11/2025.
A continuación se analizan los principales ejes de la reforma y sus consecuencias prácticas para propietarios, comunidades de propietarios y administradores de fincas.
Nuevo régimen jurídico de los contratos de temporada
La Ley 11/2025 introduce una redefinición sustancial del régimen de los arrendamientos de temporada, con el objetivo declarado de evitar su utilización fraudulenta como mecanismo para eludir la normativa propia de la vivienda habitual.
Para ello, la normativa modifica la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, estableciendo una distinción clara entre dos regímenes jurídicos diferenciados aplicables a los contratos de temporada.
- Contratos de temporada por uso recreativo, turístico, vacacional u ocio
Cuando el contrato tenga por finalidad un uso recreativo, turístico, vacacional o de ocio, se mantiene su encaje dentro del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, como arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Este tipo de contratos pueden formalizarse en cualquier época del año.
Obligaciones y trámites específicos:
- La finalidad recreativa, vacacional u ocio debe constar de forma expresa en el contrato.
- Dicha finalidad debe acreditarse documentalmente.
- Es obligatorio indicar el lugar de residencia permanente del arrendatario.
- Toda la documentación justificativa, junto con la fianza, debe depositarse en el INCASÒL.
- Contratos de temporada por otros motivos (laborales, profesionales, estudios, atención médica u otras situaciones provisionales)
Cuando la causa de la temporalidad responda a motivos distintos del ocio —como razones profesionales, laborales, académicas, sanitarias o situaciones transitorias vinculadas a la futura entrega de una vivienda o al retorno al domicilio habitual—, el contrato queda sometido a un régimen jurídico notablemente más exigente.
En estos supuestos, se aplica el régimen general de los arrendamientos de vivienda habitual en aspectos como:
- Fianza y garantías adicionales.
- Determinación y actualización de la renta.
- Incrementos de renta por realización de mejoras.
- Repercusión de gastos generales y servicios individuales.
Obligaciones formales:
- La causa de la temporalidad debe constar expresamente en el contrato.
- Debe indicarse el domicilio habitual del arrendatario.
- Es imprescindible acreditar documentalmente la causa alegada (contrato de trabajo, matrícula académica, informe médico, etc.).
- La documentación y la fianza deben depositarse igualmente en el INCASÒL.
Supuestos de presunción de arrendamiento de vivienda habitual
La Ley establece tres situaciones en las que un contrato de temporada se presumirá legalmente como arrendamiento de vivienda habitual, con todas las consecuencias que ello comporta:
- a) Falta de acreditación registral
Cuando en el INCASÒL no conste debidamente justificada una causa de uso distinta de vivienda, el contrato se presumirá celebrado como arrendamiento de vivienda habitual. - b) Prórroga sin justificación de la causa temporal
En caso de prórroga, corresponde al arrendatario acreditar la persistencia de la causa que justifica la temporalidad y el mantenimiento de su residencia habitual en otro lugar. De no hacerlo, el contrato pasará automáticamente a considerarse de vivienda habitual, aplicándose la duración mínima legal y computándose las prórrogas desde la fecha inicial. - c) Formalización de un nuevo contrato con el mismo arrendatario
Si, una vez finalizado el contrato, se formaliza uno nuevo sobre el mismo inmueble con el mismo arrendatario, se presumirá igualmente el carácter de vivienda habitual, salvo que el arrendador pueda acreditar que subsisten las causas temporales.
Desde una perspectiva práctica, esta regulación obliga a revisar en profundidad los modelos contractuales y a extremar la diligencia en la acreditación documental de la temporalidad.
Regulación específica de los contratos de habitación
Una de las principales novedades de la Ley 11/2025 es la regulación expresa del contrato de habitación, figura que hasta ahora se movía en un ámbito de notable inseguridad jurídica.
Se define el contrato de habitación como aquel por el cual el arrendador cede el uso exclusivo de una habitación, junto con el derecho a utilizar los espacios comunes de la vivienda, a cambio de un precio.
La normativa introduce, entre otras, las siguientes previsiones:
- Requisitos de habitabilidad
- Respeto de los estándares mínimos de superficie por persona.
- Cumplimiento del umbral máximo de ocupación establecido en la cédula de habitabilidad.
- Protección frente a la fragmentación del uso residencial
- El arrendamiento por habitaciones no desnaturaliza el carácter de arrendamiento de vivienda.
- Tampoco excluye la aplicación de la normativa propia de los arrendamientos de vivienda habitual.
- Limitación de precios
En zonas declaradas de mercado residencial tensionado, la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar el límite fijado por el índice estatal correspondiente.
Esta regulación tiene un impacto directo en viviendas compartidas y en determinados modelos de inversión, exigiendo una gestión más técnica y documentada.
Registro de Grandes Tenedores de Vivienda
La Ley 11/2025 impulsa la creación del Registro de Grandes Tenedores de Vivienda, imponiendo nuevas obligaciones de declaración y actualización de datos.
Entre los aspectos más relevantes destacan:
- La obligación de inscripción para personas físicas o jurídicas que superen los umbrales legales.
- La comunicación del número, tipología y situación jurídica de las viviendas.
- La conexión del registro con otras políticas públicas, especialmente en materia de tanteo y retracto.
Mientras no se apruebe el reglamento que desarrolle este registro, las personas jurídicas que transmitan viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado deben declarar su condición de gran tenedor, en su caso. Quienes no ostenten dicha condición deberán aportar certificación registral acreditativa del número de viviendas de su propiedad, documentación que debe incorporarse a la escritura pública.
Comisión de Supervisión y refuerzo del sistema inspector
La norma crea la Comisión de Supervisión en materia de vivienda y refuerza de forma significativa la actividad inspectora.
Este refuerzo se traduce, entre otros aspectos, en:
- Mayores facultades de control sobre contratos, precios y usos.
- La consideración de los inspectores como agentes de la autoridad, con presunción de veracidad de sus actas.
- Un previsible incremento de las actuaciones sancionadoras.
- Una mayor coordinación administrativa.
En este contexto, la correcta documentación contractual y la trazabilidad de las decisiones adquieren una relevancia esencial.
Ampliación del derecho de tanteo y retracto
La Ley 11/2025 amplía de forma significativa los supuestos en los que la Generalitat puede ejercer los derechos de tanteo y retracto.
En términos prácticos, estos derechos se extienden, entre otros, a:
- Viviendas adquiridas en procesos de ejecución hipotecaria o mediante dación en pago tras la entrada en vigor de la Ley 18/2007.
- Viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado que pertenezcan a grandes tenedores personas jurídicas inscritos en el registro correspondiente.
- Viviendas adjudicadas en subastas administrativas o judiciales.
Esta ampliación tiene una incidencia directa en operaciones de compraventa, especialmente cuando intervienen grandes tenedores o inmuebles ubicados en zonas tensionadas, por lo que resulta recomendable una revisión previa exhaustiva.
Conclusión
La Ley 11/2025 supone un nuevo avance en la intervención del mercado de la vivienda en Catalunya, con un enfoque claro en el control de precios, el refuerzo de la supervisión administrativa y la protección del uso residencial.
Para los administradores de fincas, esta normativa implica:
- Un incremento de la responsabilidad técnica y asesora.
- La necesidad de adaptar procedimientos internos y modelos contractuales.
- Un seguimiento constante de la normativa autonómica y de su desarrollo reglamentario.
En un entorno normativo cada vez más complejo, el papel del administrador de fincas como garante del cumplimiento legal y de la seguridad jurídica resulta más relevante que nunca.