La instalación de antenas de telefonía móvil en cubiertas o fachadas de edificios en régimen de propiedad horizontal suele plantear dudas frecuentes entre administradores de fincas y propietarios: ¿pueden los operadores instalarlas sin permiso? ¿Qué acuerdos se necesitan en junta? ¿Qué autorizaciones administrativas y obligaciones fiscales existen?
A continuación, resumimos de forma práctica y jurídica lo esencial que se debe saber para poder realizar dicha instalación.
Legalidad y derechos de las comunidades de propietarios
En España la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula los acuerdos que se adoptan en las reuniones y la posibilidad de utilizar elementos comunes. La comunidad de propietarios puede, en determinados supuestos y cumpliendo el quórum legal, autorizar obras o arrendamientos sobre elementos comunes cuando no perjudican el uso general o la seguridad del edificio. Por lo tanto, los posibles problemas suelen centrarse en el alcance del voto y del interés general frente al derecho de acceso a servicios de telecomunicaciones.
Por otro lado, la Ley General de Telecomunicaciones ha ido estableciendo que el despliegue de redes de comunicaciones es de interés general y que los operadores tienen derechos y obligaciones para facilitar el acceso a infraestructuras, sin perjuicio de las competencias de las administraciones y las limitaciones legales en materia de salud pública, medio ambiente y patrimonio.
Procedimiento: notificación, permisos y licencias
Los operadores que desean instalar antenas de telefonía móvil sobre un edificio suelen negociar un contrato de cesión o arrendamiento con la comunidad de propietarios (normalmente en la cubierta, terraza o parte privativa afectada). Además de ese acuerdo privado, es frecuente que se precise alguna autorización municipal (licencia de obras o de actividad) o, según la ubicación, un informe de compatibilidad urbanística. Muchos ayuntamientos cuentan con ordenanzas específicas que regulan este tipo de instalaciones. Por eso conviene consultar la ordenanza municipal antes de firmar cualquier contrato.
La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) y otros órganos han recordado que, aunque la administración local puede regular ciertos aspectos, los operadores deben comunicar e informar a las comunidades de propietarios y, en ocasiones, existe un plazo mínimo de notificación antes de efectuar los trabajos. En realidad, se exige al operador entregar una descripción técnica y un calendario de actuación con antelación. Esto facilita que la comunidad ejerza sus derechos y solicite la documentación técnica relevante (proyecto, medidas de seguridad, seguros, estudios de radiación si procede).
Acuerdos en reunión
El tipo de mayoría exigible para aceptar la instalación o el arrendamiento de una parte común es por mayoría simple de propietarios y coeficientes en Cataluña y por las 3/5 partes de propietarios y coeficientes en el resto de España. Por otro lado, en el acta de la reunión se ha de reflejar claramente el objeto, duración del contrato, indemnizaciones, y responsabilidades.
Aspectos técnicos y de seguridad
Se debe solicitar al operador: proyecto técnico firmado por técnico competente, seguro de responsabilidad civil, medidas frente a interferencias, plan de mantenimiento y, si procede, estudios de exposición radioeléctrica conforme a la normativa vigente. Las obligaciones en materia de seguridad y protección de infraestructuras (por ejemplo, para 5G) están reforzadas por la normativa reciente que afecta requisitos técnicos y de seguridad.
Fiscalidad
Los ingresos obtenidos por la cesión o arrendamiento del espacio (cubierta, local técnico, etc.), se consideran, en principio, rendimientos del capital inmobiliario o ingresos de la actividad, según el caso, y deben tributar fiscalmente. Además:
- El alquiler de cubiertas a operadores suele generar IVA (normalmente aplicable) y la comunidad deberá emitir factura con IVA cuando se trate de una actividad sujeta; ello implica obligaciones formales (modelo 303, etc.) y la posibilidad de deducir el IVA soportado relacionado con la actividad.
- En cuanto al IRPF de los propietarios, cuando la comunidad reparte los ingresos entre comuneros, la tributación puede afectar a las personas físicas que integran la comunidad; conviene revisar retenciones y obligaciones informativas (por ejemplo, cómo se integran esos rendimientos en la declaración de la renta). Para evitar problemas fiscales, se recomienda que la comunidad de propietarios formalice la actividad contablemente y consulte a su administrador de fincas.
Para ampliar información fiscal adicional al respecto, se puede consultar el artículo: Tratamiento Fiscal del Arrendamiento de Espacio para Antenas de Telefonía Móvil en Comunidades de Propietarios.
Consejos para los administradores de fincas
- Exigir siempre documentación técnica y contrato claro (duración, renta, responsabilidades, cláusula de desvinculación).
- Consultar la ordenanza municipal y exigir al operador las autorizaciones administrativas necesarias antes de permitir los trabajos.
- Verificar el tratamiento fiscal con el asesor (IVA, retenciones, reparto entre comuneros).
- Actuar con transparencia en la reunión, debiendo facilitar a los propietarios la documentación técnica y las implicaciones económicas y de mantenimiento.
- Si surgen dudas jurídicas complejas (mayorías, servidumbres, compatibilidad urbanística), se deberá recabar el informe de un abogado especializado.
Resumen
La instalación de antenas en comunidades de propietarios es posible, está regulada tanto por la LPH como por la normativa de telecomunicaciones, y exige combinar acuerdo comunitario, comprobación de permisos municipales y atención a las obligaciones fiscales.
La comunidad de propietarios debe informarse bien antes de firmar para evitar impugnaciones, sanciones y problemas técnicos posteriores.
Para asuntos concretos y contratos, siempre es conveniente obtener asesoramiento jurídico y fiscal.