El Tribunal Constitucional anula disposiciones de la Ley Catalana sobre Vivienda

La sentencia del Tribunal Constitucional 120/2024, publicada el 16 de noviembre, estima parcialmente el recurso de inconstitucionalidad presentado por diputados del Grupo Parlamentario Popular contra la Ley 1/2022 sobre vivienda.

El Tribunal declara que algunos artículos invaden competencias estatales en legislación procesal y obligaciones contractuales, y un artículo vulnera el artículo 25.1 de la Constitución, resultando en su inconstitucionalidad y nulidad.

Los preceptos de la Ley 1/2022 declarados inconstitucionales y nulos son:

149. a) Por contravenir el artículo 149.1.6 de la Constitución, que otorga competencia exclusiva al Estado en materia de legislación procesal:

• Artículo 1.3: que modificó el artículo 5.2 f) de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, que decía que se incumple la función social de la propiedad de una vivienda o edificio de viviendas cuando se incumple la obligación de ofrecimiento de alquiler social.
• Parte del artículo 12, que añadió la disposición adicional primera a la Ley 24/2015, en concreto con respecto a los apartados 1 y 2, que hicieron extensiva la obligación de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a determinadas demandas de desahucio, que preveían la interrupción de los procedimientos iniciados en los que no se hubiera acreditado la formulación de la oferta de alquiler social.

En concreto, los supuestos en los que ya no será necesario ofrecer alquiler social al arrendatario antes de interponer una demanda serán:

• Desahucio por vencimiento del contrato.
• Desahucio por falta de título jurídico para ocupar la vivienda, si la falta de título proviene de un proceso hipotecario o de reclamación de deuda hipotecaria instado por un gran tenedor.
• Desahucio por falta de título jurídico para ocupar la vivienda (okupas).

Sin embargo, se mantiene la vigencia del artículo 5.2 de la Ley 24/2015, que obliga a los grandes tenedores (y los adquirentes de viviendas procedentes de ejecuciones hipotecarias posteriores a 2008) a ofrecer alquiler social antes de interponer una demanda de ejecución hipotecaria o de desahucio por falta de pago, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que se encuentren dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la ley.

La nulidad del apartado segundo de la Disposición adicional comporta que no se podrán interrumpir los procedimientos en los que no se haya ofrecido alquiler social cuando sea obligatorio hacerlo, pero los juzgados venían considerando que esta norma no tenía efectos procesales.

La falta de ofrecimiento de alquiler social en los supuestos previstos en la Ley 24/2015 que se mantienen en vigor se considera una infracción grave en materia de protección de los consumidores y usuarios de viviendas, de conformidad con el artículo 124.2 i) de la Ley 18/2007 por el derecho a la vivienda.

• La disposición transitoria, que extendía la obligación de ofrecer el alquiler social a los procedimientos iniciados antes de la entrada en vigor de la ley.

La nulidad de este precepto afectará a procedimientos judiciales iniciados antes del 17 de marzo de 2022.

149. b) Por vulneración de la competencia estatal en materia de bases sobre las obligaciones contractuales (art. 149.1.8 de la Constitución)

• Artículo 11, que añade el art. 10 a la Ley 24/2015, en la que se contemplaba la renovación de los contratos de alquiler social por una sola vez cuando aquéllos lleguen a su conclusión.
• La disposición transitoria, que extendía la obligación de renovar el alquiler social a los procedimientos iniciados antes de la entrada en vigor de la ley.

Consecuencia práctica: los contratos de alquiler social que se firmen en cumplimiento del artículo 5 de la Ley 24/2015 ya no tendrán que renovarse obligatoriamente por un plazo de 5 o 7 años más.

• Último inciso del apartado 3 de la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, que establecía la duración del alquiler social si el titular de la vivienda es persona física y 7 años si es persona jurídica.

Se mantuvo la vigencia de la frase que dice que tendrán la duración mínima establecida por la normativa vigente en materia de arrendamientos urbanos.

25. c) Por vulneración del artículo 25.1 de la Constitución, que dispone que nadie puede ser condenado o sancionado por acciones u omisiones que en el momento de producirse no constituyan delito, falta o infracción administrativa, según la legislación vigente en aquél momento:

• Artículo 7, que añadió el apartado 5 al artículo 126 de la Ley 18/2007 por el derecho a la vivienda. Este apartado disponía que, en caso de venta de una vivienda, si el nuevo propietario era una persona jurídica se subrogaba en la posición del anterior propietario y asumía las consecuencias del incumplimiento de la función social de la propiedad, con independencia de cuando se hubiera iniciado el desempleo. El Tribunal Constitucional anula este precepto por considerar que impone al comprador de una vivienda una responsabilidad objetiva que obligaría a responder por hechos ajenos, en contra del principio de culpabilidad del artículo 25.1 de la Constitución.

 

El Tribunal Constitucional declara que la sentencia no afectará a situaciones consolidadas, con efectos a futuro, salvo el artículo 7 de la Ley 1/2022, que permitirá a los afectados reclamar la exención de la sanción.

En conclusión:

1. Subsiste la obligación de ofrecimiento de alquiler social sustantivamente y no procesalmente, por parte del gran tenedor o de la persona física que adquiera un inmueble de un procedimiento de ejecución hipotecaria antes de la interposición de la demanda.

• Si no se cumple podrían recaer sanciones administrativas, pero en ningún caso es un requisito de procedibilidad previo a la demanda.
• El incumplimiento no se considerará un incumplimiento de la función social de la vivienda que comporte perjuicios al acreedor infractor.

 

2. La obligación no será de aplicación a cualquier otra acción ejecutiva de reclamación de deuda derivada de una operación con garantía hipotecaria ni a otros desahucios distintos al que opera por impago de renta.

 

3. La duración del alquiler social y la de su prórroga obligatoria serán las que fije la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).