No todas las personas saben que en Cataluña rige una normativa propia para las comunidades de propietarios, normativa que está reflejada en el Libro V, Título V, capítulo III del Código Civil de Cataluña, cuya vigencia es desde el año 2006.
En el resto de España se aplica la ley de Propiedad Horizontal desde el año 1960.
Ambas normativas tienen similitudes y diferencias.
La asistencia recientemente a un juicio donde el letrado de la parte demandada intentaba hacer prevalecer la ley de Propiedad Horizontal estatal sobre un punto concreto, nos ha llamado la atención para redactar este artículo.
El abogado en cuestión aseveraba que en las reuniones de Cataluña se debía de aplicar la normativa estatal respecto a las convocatorias de las reuniones, ya que han de haber siempre dos convocatorias con media hora de diferencia entre ambas.
En el resto de España solo se puede iniciar una reunión en la primera convocatoria si concurren a la misma la mayoría de los propietarios de la comunidad que representen a su vez la mayoría de los coeficientes.
Si esto no sucede, que es lo que ocurre en realidad en casi el 100% de las reuniones, se ha de esperar media hora y entonces si se puede llevar a cabo la reunión sin sujeción a quorum, es decir, que se podría realizar la reunión con un único propietario asistente y sería perfectamente legal.
En cambio, en Cataluña, tras una modificación de la ley en el año 2015, solo existe una única convocatoria sin sujeción a quorum por lo que también podría desarrollarse la reunión con un solo propietario asistente.
Esta modificación supuso un avance notable, dado que el hecho de existir dos convocatorias para las reuniones suponía en la práctica una pérdida de tiempo por cuanto todas las reuniones comenzaban siempre en la segunda convocatoria.
De ahí que se contemplara desde el año 2015 la existencia de una única convocatoria.
Existen otras diferencias entre ambas normativas que vamos a destacar a continuación:
Fondo de reserva
- En Cataluña debe dotarse con un mínimo del 5% sobre el presupuesto anual de gastos de la comunidad y debería ingresarse en una cuenta bancaria a nombre de la comunidad de propietarios
- En el resto de España debe ser un 10% mínimo sobre el presupuesto anual de gastos y no tiene por qué ingresarse en una cuenta comunal a nombre de la comunidad de propietarios.
Modificación del título constitutivo y los estatutos
- En Cataluña el acuerdo para poder modificar el título constitutivo y los estatutos se puede acometer por las 4/5 partes de propietarios y coeficientes.
- En el resto de España es precisa la unanimidad de todos los propietarios.
Establecimiento o supresión de servicios
- En Cataluña se necesita el acuerdo de la mayoría de los propietarios y coeficientes para establecer o suprimir un servicio de la comunidad de propietarios, como podría ser el servicio de portería o conserjería.
- En el resto de España se necesita el acuerdo de las 3/5 partes de propietarios y coeficientes.
Nuevas instalaciones o servicios
- En Cataluña si se adoptan acuerdos de nueva instalaciones o servicios que no son exigibles de acuerdo con la ley, un propietario puede oponerse si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual de gastos de la comunidad.
- En el resto de España cuando se adopten acuerdos para nuevas instalaciones o servicios no necesarios, el propietario disidente no estará obligado si la cuota de participación supera 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes
Como vemos, cada normativa tiene asuntos diferenciales sobre ciertos aspectos, aunque existen también bastantes similitudes en muchas cuestiones.
Destacar que la normativa catalana es mucho más extensa y flexible, pretendiendo mejorar algunas cuestiones de la ley de la propiedad horizontal estatal que se han demostrado obsoletas con la práctica diaria en la gestión de las comunidades de propietarios.