Durante los años 60 y 70 del siglo XX, a lo largo de toda la geografía española, hubo un boom de creación de urbanizaciones privadas y conjuntos inmobiliarios como consecuencia de la proliferación de segundas residencias.

Con el fin de establecer un marco normativo para este especial tipo de propiedad inmobiliaria se utilizó la fórmula jurídica de la ley de asociaciones del año 1964.

El primer requisito era la creación de estatutos para regir la vida de estas entidades, algo similar a los estatutos de la propiedad horizontal y que, en este caso, se debían inscribir en el registro de asociaciones. Ser socio de una asociación de propietarios iba ligado a ser propietario de un apartamento o chalet y dicho vínculo desaparecía cuando se vendía la propiedad.

Inicialmente, el principal problema que surgió con estas asociaciones derivaba del régimen económico. Como en cualquier asociación al uso, los socios pagaban una cuota simbólica que, en caso de impago, no permitía poder reclamarla legalmente al deudor, sino que como mucho, se le expulsaba de la asociación.

Como indicamos, el problema económico puso de manifiesto que la ley de asociaciones no servía para el régimen económico de las asociaciones de propietarios por lo que, en este caso, debía entrar en acción la ley de propiedad horizontal. Por lo tanto, la introducción de la ley de propiedad horizontal supuso la aplicación de la normativa de ésta en toda su extensión.

Aparece entonces una cuestión de gran importancia respecto a la libertad asociativa y de permanencia en las asociaciones que tiene todo socio con su obligación de contribuir a su parte proporcional de los gastos comunes.

Si bien en una asociación, el socio puede dejar de pagar las cuotas de la asociación y, por lo tanto, darse de baja de ésta, esto no nos sirve para una asociación de propietarios donde sus integrantes tienen que participar de forma obligatoria en los gastos comunes de la asociación, como pueden ser las zonas ajardinadas, el alumbrado de las calles, servicio de vigilancia, mantenimiento del local social, etc.

Por mucho que la ley de asociaciones permita darse de baja a un socio, en este tipo de asociaciones en concreto no se puede aplicar, ya que nos encontraríamos con socios que se han dado de baja, que no pagan y, sin embargo, disfrutan de los elementos comunes de la asociación de propietarios.

Las actuales leyes de propiedad horizontal tanto en Cataluña como en el resto de España recogen en su marco normativo una sección específica para la propiedad horizontal por parcelas (Cataluña) o complejos inmobiliarios privados (resto de España). Este tipo de propiedad también es conocido como propiedad horizontal tumbada.

Dicha ley en Cataluña está enfocada fundamentalmente a las urbanizaciones con chalets o torres, ya que es un tipo de propiedad inmobiliaria muy típica.

En cambio, en el resto de España la ley contempla tanto las parcelas con chalets como con edificaciones (bloques de apartamentos) como elementos inmuebles que coexisten en los complejos inmobiliarios.
En el resto de España estos complejos tienen dos formas de constituirse:

  • Como una sola comunidad de propietarios. Esta forma sería adecuada en el caso de ser un complejo donde sólo haya parcelas con chalets individuales.
  • Como una agrupación de comunidades de propietarios. Esta otra forma sería más adecuada cuando coexistan parcelas y edificaciones. Su funcionamiento sería similar a una mancomunidad o propiedad horizontal compleja.

Es evidente que cuando hay diferentes elementos inmuebles privados del tipo que sea que comparten elementos comunes a todos ellos, la ley de propiedad horizontal es el marco legal adecuado para su correcto funcionamiento.

Las urbanizaciones y complejos inmobiliarios que aparecieron en los años 60 y 70 aprovecharon la ley de asociaciones para su funcionamiento, aunque con los años se vio que, en los aspectos relativos al régimen económico, dicha ley no servía en toda su extensión y dejaba muchas lagunas.

 

En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en Barcelona y su área metropolitana, administrando alrededor de 400 comunidades de propietarios. Hemos administrado urbanizaciones y sabemos de su especial idiosincrasia, muy diferente al funcionamiento de una comunidad de propietarios situada en un edificio, por lo que en Finques Chicote disponemos de sobrada experiencia para hacernos cargo de este tipo de administración.

 

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