Tras producirse un gran siniestro en una comunidad de propietarios, como por ejemplo un incendio o una explosión, por lo que se refiere a los daños materiales, hay que tener en cuenta que en un primer momento, una vez que los bomberos han finalizado su intervención, los técnicos del Ayuntamiento van a revisar los posibles daños que afecten a la estructura del edificio para determinar su posible reparación. En paralelo, las autoridades y las aseguradoras analizan con investigadores expertos las causas del incendio o explosión que determinarán posteriormente posibles responsabilidades, si las hubiere. Una vez concluidos estos trabajos se podrá iniciar el peritaje de los daños por parte de las aseguradoras.

La primera acción que hay que realizar es revisar las pólizas que tenemos contratadas, verificar que estén en vigor y al corriente de pago y comprobar qué garantías y capitales están contratados y con qué límites.

Los daños por incendio o explosión pueden quedar cubiertos por diferentes pólizas:

  • La póliza de la comunidad de propietarios: garantiza los daños en el continente de las zonas comunes del edificio, pero también los daños en las zonas privadas del mismo, o al menos una parte de ellos. Cubre los daños en el continente originario de los diferentes pisos y locales y sus modificaciones, si no implican una mejora de las calidades. Sin embargo, no cubren las obras de reforma ni los elementos incorporados que supongan una mejora que formarían parte del objeto de seguro de las pólizas de hogar o de comercio. Cabe reseñar que el asegurado (quien tiene derecho a percibir la indemnización) es la comunidad de propietarios por los daños sufridos en las zonas y elementos comunes, y los copropietarios por los daños sufridos por los pisos o locales de su propiedad. En algunas ocasiones la comunidad de propietarios es la que se ocupa de reparar todos los daños en zonas comunitarias y privativas. También pueden garantizar el contenido comunitario, pero no el contenido de los pisos o locales.
  • Las pólizas de hogar: pueden garantizar los daños en el continente del piso y los daños en el contenido y si el asegurado es propietario de la vivienda los daños en las zonas comunes en proporción a su coeficiente de copropiedad.
  • Las pólizas de comercio: pueden garantizar los daños en el continente, obras de reforma, contenido y existencias o mercancías. Al igual que ocurre en las pólizas de hogar, si el asegurado es propietario del local también podrían cubrir los daños en las zonas comunes en proporción a su coeficiente de copropiedad.

 

¿Qué ocurre cuando el siniestro queda cubierto por dos o más pólizas?

Por ejemplo, el continente de un piso que queda cubierto por la póliza comunitaria y por la de hogar.

Ante este supuesto se produce una situación de seguro múltiple o cumulativo, más conocido popularmente como concurrencia de seguros. El asegurado debe declarar el siniestro a todas las compañías. Posteriormente, puede reclamar a la que considere más oportuno, que estará obligada a indemnizar los daños hasta el límite de su cobertura. Una vez indemnizado el asegurado, la compañía reclamará al resto de entidades aseguradoras que cubren el siniestro para que le reembolsen la parte proporcional que les corresponda en función del capital asegurado en cada póliza. Es muy importante destacar que el asegurado, aunque tenga todo el siniestro cubierto por dos o más compañías, tendrá derecho a ser indemnizado por la totalidad de las pólizas con el máximo de los daños que haya sufrido. Es decir, no cobrará la indemnización dos o tres veces. En la práctica, lo más común es que la aseguradora de la comunidad indemnice los daños en las zonas comunes y en los pisos o locales que carezcan de seguro privado, y que las aseguradoras de los pisos o locales indemnicen a sus asegurados los daños sufridos en sus propiedades. Con posterioridad, una vez atendidos debidamente a los asegurados, las compañías se pondrán de acuerdo en la contribución de cada una de ellas en el total de los daños.

Como decíamos anteriormente, un aspecto muy importante es el análisis de los capitales asegurados en la póliza. El capital de continente de la póliza comunitaria debería ser suficiente para cubrir el coste necesario que permitiera realizar la reconstrucción total del edificio si fuera necesario, incluidos los trabajos de demolición y desescombro. Si no fuera así podría ser completado por los capitales de las pólizas de hogar o comercio de los diferentes copropietarios. La situación ideal es que la póliza tenga este capital suficiente, pero puede ocurrir que sea insuficiente, por lo que nos encontraríamos en una situación de infraseguro. En
caso de siniestro parcial, el asegurado vería reducida su indemnización proporcionalmente en función del capital asegurado y el que realmente debería de haber asegurado. En caso de siniestro total, como el capital contratado en la póliza supone el límite máximo de indemnización, ésta no sería suficiente para reconstruir el bien dañado.

También puede ocurrir que el capital asegurado sea superior al necesario. En este caso, nos encontramos con un sobreseguro. Por ejemplo, a veces se produce en situaciones en las que se confunde el valor a asegurar en la partida de continente en un hogar con el importe correspondiente al préstamo hipotecario concedido para la adquisición de la vivienda. El precio de compra incluye tanto el valor de la construcción como la del suelo, mientras que el seguro garantiza solo la primera. La indemnización no puede superar el daño sufrido realmente por el asegurado, por lo que éste constituiría el límite máximo a percibir, aunque la
póliza tuviera un mayor capital contratado. Podría darse la circunstancia, si el beneficiario de la póliza fuera la entidad que ha concedido el préstamo, que la cantidad indemnizada en la póliza no fuera suficiente para cubrir la totalidad de la cantidad adeudada.

No hay que olvidar que las pólizas suelen tener una cláusula de revalorización de capitales, que
va ajustando éstos en función de un determinado índice o bien de un porcentaje
predeterminado.

Con respecto a los gastos cubiertos, tanto las pólizas de la comunidad de propietarios como las
de los pisos o locales acostumbran a tener garantías de inhabitabilidad o de pérdida de
alquileres. Se debe tener presente que el beneficiario de la indemnización siempre será el
asegurado y que no pueden concurrir simultáneamente ambas garantías. Así, por ejemplo, si el
asegurado es quien habita en la vivienda siniestrada, entrará en cobertura la garantía de
inhabitabilidad y tendrá derecho a una indemnización para poder disponer de una vivienda de
semejantes condiciones a la siniestrada durante el tiempo que resulte inhabitable su
propiedad. Si el asegurado es el propietario de la vivienda, pero la destina a alquiler, la
cobertura afectada será la de pérdida de alquileres y el propietario recibirá una indemnización
que le compense por la pérdida de la renta del alquiler que el arrendatario deje de abonar al
no poder vivir en el piso. El arrendatario solo dispondrá de cobertura si tiene contratada una
póliza de hogar o de comercio. En todos estos casos, conviene revisar los capitales asegurados
y los límites temporales de indemnización.

Ya hemos citado anteriormente los de demolición y descombro. En este tipo de gastos tenemos que revisar si las pólizas los contemplan como daños adicionales al capital de continente o bien si se encuentran incluidos dentro del mismo. Otros posibles gastos cubiertos son los de intervención de cuerpos de extinción y salvamento y de reposición de documentos. En todos estos casos si los gastos superan el capital garantizado en la póliza comunitaria se podrían añadir los capitales contratados en las pólizas privadas.

Durante la tramitación del siniestro es muy importante que el administrador de fincas trabaje conjuntamente con el agente de la póliza de la comunidad (si es que no lo fuera el administrador), el perito designado por la aseguradora de la comunidad y con la persona tramitadora en la aseguradora de la comunidad. Sería muy conveniente que el administrador de fincas realizara la primera visita al siniestro conjuntamente con dicho perito y, a partir de ese momento, hacer un seguimiento periódico sobre cómo va evolucionando la elaboración del informe pericial, teniendo especial atención con la gestión de coordinación entre los peritos de las diferentes aseguradoras concurrentes, aunque para esta función de coordinación, cuando se produce un gran siniestro, es altamente aconsejable que la comunidad de propietarios contrate los servicios de un perito de parte, pues al fin y al cabo es el profesional experimentado adecuado que mejor defenderá los intereses de la comunidad ante las pretensiones de los peritos de las diversas aseguradoras concurrentes. La colaboración con el perito de parte es fundamental para garantizar la correcta resolución del siniestro:  Guiará a la comunidad sobre todos los pasos a realizar, solicitará al administrador de fincas determinada información o documentación referente a titularidades de los pisos y locales, pólizas de seguro, datos de contacto de los propietarios, denuncias, cuentas corrientes, etc., facilitándoselos a la aseguradora de la comunidad y permitiendo agilizar el trabajo de los diversos peritos y la emisión del correspondiente informe pericial. También puede canalizar las peticiones de anticipos sobre la indemnización final o coordinar los trabajos de reparación si la comunidad tiene contratada la garantía de asistencia y quiere que sea la aseguradora quien se ocupe directamente de las reparaciones.

Por último, también cabe considerar que no es nada extraño que surjan dudas de carácter jurídico sobre temas específicos. Las pólizas comunitarias y privadas normalmente incorporan garantías de defensa jurídica que ofrecen el asesoramiento jurídico y adicionalmente pueden tener garantías que cubran los gastos de abogados y procuradores para determinadas reclamaciones judiciales si fuera el caso.

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