Aunque lo habitual es que las comunidades de propietarios estén formadas por viviendas y locales, o sea, edificios residenciales en el caso de las fincas, existen comunidades de propietarios que en su totalidad están conformadas por empresas y/o profesionales.
La administración de este tipo de comunidades, en esencia, es similar a la administración de comunidades de propietarios residenciales, ya que estos edificios acostumbran a tener los mismos servicios y suministros: electricidad, ascensor, limpieza, extintores, etc.
También nos encontramos con cargos de la junta como presidente y vicepresidente, y es obligatorio efectuar una reunión ordinaria anual para aprobación de cuentas, presupuesto, cambio de junta, etc.
No obstante concurren diversas diferencias entre este tipo de comunidades y las comunidades de propietarios residenciales, diferencias que es importante conocer.
Veamos las más importantes:
- Conserje: Estos edificios disponen siempre de servicio de conserjería durante el horario laboral y a veces tienen dos conserjes, uno por la mañana y otro por la tarde, o incluso vigilante por la noche. Al ser edificios con empresas, hay muchos trabajadores en el interior del mismo y, por lo tanto, un mayor número de personas transitando en comparación con un edificio residencial, por eso, es imprescindible la existencia de un conserje o conserjes en el turno de día, y si fuera necesario un vigilante o vigilantes en el turno nocturno.
- Reuniones: Las reuniones de este tipo de comunidades se suelen celebrar o bien por la mañana, o bien a primera hora de la tarde, siempre dentro del horario laboral de las empresas. A diferencia de las reuniones de las comunidades de propietarios residenciales, estas reuniones nunca se convocan a las 19:00 h. o a las 20:00 h. por ejemplo, debido a que esos horarios quedan fuera del horario laboral de los propietarios de las empresas.
- Deducción del IVA soportado: El IVA de las facturas de los servicios y suministros de esta clase de comunidades de propietarios puede deducirse en su parte proporcional por los empresarios al ser empresas y/o profesionales. En el supuesto de comunidades de propietarios residenciales, los propietarios no pueden deducirse el IVA de las facturas que paga la comunidad de propietarios, a no ser que la vivienda o local sea titularidad de una empresa, no obstante, en las comunidades de propietarios de empresas sí que pueden, por lo que para ello el administrador de fincas deberá emitir un certificado de gastos trimestral la primera semana de cada trimestre (enero, abril, julio y octubre) detallando el importe total de IVA soportado por la comunidad de propietarios durante el trimestre anterior y la parte proporcional de IVA soportado que le corresponde a cada propietario.
- Tipo de IVA en las facturas: En las comunidades de propietarios residenciales, cuando se realizan obras, es posible que se aplique el tipo de IVA reducido (10%) en lugar del 21%, en el caso que el coste de los materiales aportados no supere el 40% del total del presupuesto, aunque en las comunidades de propietarios de empresas, cuando se realizan obras, no se permite aplicar el 10% de IVA reducido en ningún caso, por lo que las facturas deben ser siempre del 21%.
- No se puede vivir en los departamentos que conforman este tipo de comunidades de propietarios porque no tienen cedula de habitabilidad, al estar ocupados por empresas y/o profesionales. Como hemos indicado, se trata de edificios no residenciales.
- Calefacción y refrigeración centralizada: No siempre, pero en muchas ocasiones el servicio de calefacción como el de aire acondicionado están centralizados en una sala de máquinas, que en el caso de la calefacción normalmente se ubica en el sótano, y en el caso de la refrigeración se halla en la azotea, en torres de refrigeración.
Como vemos, existen ciertas diferencias substanciales entre este tipo de comunidades de propietarios de empresas y las comunidades de propietarios residenciales que todo administrador de fincas que se precie ha de tener siempre presente.
En Finques Chicote somos perfectamente conocedores de las características especiales de esta clase de comunidades habida cuenta que administramos varias comunidades de propietarios formadas por empresas.