La gestión y administración de las comunidades de propietarios puede realizarse mediante dos modelos principales: la gestión tradicional, autogestionada por los propios vecinos mediante los integrantes de la junta (presidente, vicepresidente, secretario, tesorero, etc.) y la gestión profesionalizada, llevada a cabo por administradores de fincas colegiados.
Ambos sistemas presentan ventajas y desventajas, que afectan no solo al funcionamiento interno, sino también a la convivencia y bienestar de los vecinos, así como al valor de la propiedad de toda la comunidad de propietarios.
Veamos cada uno de los modelos:
Gestión Tradicional: Autogestión Vecinal o Autoadministrada
La gestión tradicional se caracteriza porque las tareas administrativas, legales y de mantenimiento de la comunidad son asumidas directamente por los propietarios, habitualmente organizados a través de una junta electa en reunión. El presidente de la comunidad, designado entre los vecinos por votación, sorteo o turno, representa legalmente a la comunidad y preside las reuniones, aunque sus conocimientos normalmente suelen ser limitados en cuestiones técnicas y jurídicas.
Ventajas:
- Menores gastos: Al ser un cargo voluntario y gratuito, los costes de gestión son significativamente inferiores, lo que repercute en cuotas mensuales más bajas para los propietarios y una mayor autonomía financiera.
- Relaciones más estrechas: Fomenta la cohesión y convivencia entre los vecinos ya que la toma de decisiones es colaborativa y responde a los intereses particulares de todos los vecinos.
- Autonomía y flexibilidad: La capacidad de establecer y modificar normas en función de las necesidades comunitarias ofrece una respuesta más rápida, directa y personalizada ante los problemas cotidianos y habituales que tiene la comunidad de propietarios.
Desventajas:
- Carga de trabajo: La gestión de administrar la comunidad de propietarios puede convertirse en una tarea abrumadora para los propietarios que la desempeñan, comparable casi a un empleo a tiempo completo, especialmente en comunidades formadas por muchos departamentos.
- Falta de formación: Los miembros de la junta suelen carecer de experiencia en ámbitos legales, fiscales y financieros, lo que puede derivar en errores administrativos, problemas de contabilidad y/o fiscales, y conflictos internos entre vecinos al no haber un asesoramiento correcto.
- Riesgos legales: El desconocimiento de normativas puede desembocar en incumplimientos legales y responsabilidades personales para los miembros de la junta que se pueden agravar si representan un perjuicio económico para la comunidad de propietarios o para alguno de sus miembros.
- Conflictos interpersonales: La ausencia de una supervisión externa puede desencadenar en desavenencias y disputas entre los propietarios, afectando la toma de decisiones y la convivencia.
- Falta de neutralidad: Las relaciones interpersonales de amistad, vecindad y/o cordialidad, puede nublar la objetividad a la hora de la toma de decisiones por parte del órgano rector de la comunidad (presidente, vicepresidente, tesorero, etc.) hacia uno o varios vecinos (decisiones distintas en función del grado de amistad o enemistad que se tenga).
- Impacto en el valor de la propiedad: Una gestión deficiente repercute negativamente en la percepción y el valor de los inmuebles en futuras operaciones de compraventa.
Gestión Profesionalizada: Administración Externa
La gestión profesionalizada se confía a un administrador de fincas colegiado, cuya función principal es dirigir los asuntos técnicos, financieros, legales y de mantenimiento de la comunidad de propietarios, así como de asesorar, recomendar y guiar. Este profesional, contratado y remunerado, se encuentra sujeto a la normativa vigente y cuenta con formación específica.
Ventajas:
- Especialización y experiencia: El administrador de fincas es un profesional que aporta conocimientos técnicos y jurídicos que garantizan una gestión eficiente y ajustada a la normativa legal de las comunidades de propietarios (Ley de propiedad horizontal).
- Ahorro de tiempo: Los propietarios delegan las tareas administrativas, lo que les libera de cargas laborales y preocupaciones, asegurando un funcionamiento fluido.
- Gestión eficaz: El control profesional del presupuesto, mantenimiento, contratación de servicios y resolución de conflictos permite obtener unos resultados óptimos y minimiza los riesgos de errores.
- Asesoramiento legal y fiscal: La capacidad de resolver cuestiones complejas (reclamaciones legales, seguros, reformas) añade seguridad y protección a toda la comunidad.
- Neutralidad e imparcialidad: El asesoramiento para con la comunidad se basa en criterios de igualdad, equidad e imparcialidad, ciñéndose escrupulosamente a la normativa vigente en cualquier aspecto que afecte a la comunidad.
Desventajas:
- Coste económico: El principal inconveniente reside en los honorarios del administrador, que si bien no son elevados, su contratación incrementa las cuotas mensuales de la comunidad.
- Menor autonomía: Las decisiones tienden a formalizarse y ajustarse al criterio profesional del administrador de fincas, lo que puede suponer una disminución en la flexibilidad y la adaptabilidad comunitaria.
- Distanciamiento interpersonal: La gestión externa, al centrarse en indicadores técnicos y objetivos legales, puede limitar la participación directa de los vecinos y reducir la sensación de pertenencia.
Comparativa de Modelos
| Característica | Tradicional (Autogestión) | Profesionalizada |
|---|---|---|
| Coste económico | Bajo | Más alto |
| Especialización | Limitada | Alta |
| Resolución de conflictos | Interna, fricciones | Externa, enfoque técnico |
| Cumplimiento legal | Riesgo de errores | Garantizado |
| Autonomía y flexibilidad | Alta | Baja |
| Transparencia y control | Variable | Elevada |
Conclusión
La elección entre gestión tradicional y profesionalizada depende de factores como el tamaño de la comunidad, la complejidad de sus necesidades y la experiencia de sus miembros. Mientras la autogestión puede ser adecuada en comunidades de propietarios pequeñas y fuertemente cohesionadas, la gestión profesionalizada resulta más recomendable en comunidades de mayor envergadura o con exigencias técnicas y legales avanzadas. No existe un modelo único, sino que cada comunidad de propietarios debe valorar sus recursos, objetivos y riesgos antes de decidir su sistema de gobernanza.