Artículo actualizado el 31/07/2025
Entre las obras que se pueden ejecutar en una comunidad de propietarios se encuentran las obras de mejora de zonas o espacios comunes, como pueden ser el vestíbulo, rellanos y escaleras.
Aunque sabemos que la ley de propiedad horizontal, tanto en Cataluña como en el resto de España, contempla la posibilidad de que haya propietarios que puedan exonerarse de participar en estas obras dependiendo de varios factores, siempre es bueno que cuando una comunidad de propietarios tiene intención de acometer obras de este tipo, se consiga el mayor consenso posible.
Está reconocido que el espíritu de la mayoría de los propietarios de un edificio es asumir solo las obras necesarias para el correcto funcionamiento del inmueble: fachada, cubierta, patios de luces, tuberías, etc. Y cuando se presentan otro tipo de obras que no son imprescindibles, se dejan de lado.
Es evidente que son más relevantes aquellas obras que afecten a la estructura y/o habitabilidad de un edificio, pero también son importantes las obras de mejora de espacios comunes como los indicados anteriormente.
Tanto el vestíbulo como las escaleras y rellanos son los espacios comunes que son más visibles y por el que todos los propietarios transitan. Por ello, es de gran importancia que periódicamente se realicen trabajos y obras de mejora de estos espacios que, aunque no impidan el buen funcionamiento de la comunidad, se deben mantener en perfecto estado.
Cuantos no hemos visto escaleras cuyas paredes están grises y llenas de roces y desconchones, vestíbulos en un estado lamentable por dejadez, rellanos y pasillos con iluminación escasa, accesos a azoteas sucios y/o con manchas de humedad, etc.
Por ello, es vital que cuando una comunidad de propietarios pretende efectuar obras de reforma de estos espacios, se pueda conseguir un consenso mayoritario entre todos los propietarios para poder llevarlos a cabo.
Al tratarse en muchos casos de cuestiones estéticas, caben opiniones como tantos vecinos tenga la comunidad de propietarios.
El administrador de fincas ha de intentar conseguir que en las reuniones donde se traten estos temas, no haya confrontaciones entre los copropietarios por defender opciones divergentes de cómo se deberían acometer los trabajos de reforma de estos espacios comunes.
Para que a los propietarios les sea posible votar las diferentes opciones que se puedan presentar, es interesante que tengan la oportunidad de ver físicamente diferentes muestras de materiales, pinturas, etc. y hacer traslado posteriormente al presidente o al administrador de fincas a fin de saber la opinión de los vecinos al respecto.
De esta forma, se evitarán confrontaciones y malentendidos entre los propietarios que deriven en generar un mal ambiente de convivencia vecinal.
Es básico que todos los propietarios puedan tener acceso a la información y documentación sobre los trabajos que se propone realizar en una comunidad para así poder votar en consecuencia.
Llegados a este punto, surge la pregunta de si un propietario se puede negar a pagar las obras de mejora de la comunidad.
En Cataluña, según el régimen jurídico de la propiedad horizontal, los acuerdos adoptados por la junta de propietarios son obligatorios y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes.
No obstante, los propietarios disidentes no estarán obligados a satisfacer los gastos originados por las nuevas instalaciones o nuevos servicios comunes que no sean exigibles de acuerdo con la ley si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual vigente de la comunidad.
Los propietarios disidentes sólo podrán disfrutar de las nuevas instalaciones o los nuevos servicios si satisfacen el importe de los gastos de ejecución y de mantenimiento con la actualización que corresponda aplicando el índice general de precios de consumo (IPC).
En la ley de propiedad horizontal del resto de España, se precisa que ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
En cualquier caso, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no se pueda privarle de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier momento, participar de las ventajas de la innovación, éste habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
Como vemos, ambas legislaciones permiten exonerar del pago de las obras de mejora a los propietarios disidentes si se cumplen ciertos requisitos económicos.
Asimismo también reflejan que si un propietario que no ha participado de las obras de mejora, decide hacerlo en el futuro, tendrá abonar su parte proporcional actualizada con el interés legal. Aunque también es cierto que hay ciertas obras de mejora de las que no se puede impedir al disidente disfrutar de las mismas, como podría ser el embellecimiento del vestíbulo.
Como resumen, hay que tener presente que no es lo mismo llevar a cabo obras de rehabilitación de elementos comunes estructurales como fachadas, cubiertas, patios, tuberías, etc., en los cuales lo que prevalece fundamentalmente es la opinión del técnico, que obras de mejora de zonas comunes donde lo más importante es la opinión de los vecinos al tratarse habitualmente de cuestiones estéticas y/o funcionales.
En este último caso, el objetivo es poder reducir los riesgos de posibles exclusiones de propietarios anteriormente mencionados amparándose en el articulado de la ley de propiedad horizontal, siempre y cuando se reúnan las condiciones legales para ello.
En Finques Chicote, durante todos nuestros años de existencia, hemos afrontado innumerables obras de reforma de espacios comunes de carácter estético en comunidades de propietarios y sabemos de la dificultad en conseguir un cierto consenso mayoritario, por ello, siempre abogamos porque se efectúen los trámites de forma ordenada y tranquila.