Todas las comunidades de propietarios deben tener, de forma obligatoria, un propietario que ejerza las funciones de presidente y otro propietario que asuma las de secretario. En este último caso, la comunidad puede contratar a un profesional externo, es decir, un administrador de fincas para desempeñar las funciones de secretario. El resto de cargos (vicepresidente, vocal, tesorero, etc.) no son obligatorios, aunque la mayoría de comunidades cuentan con un propietario que ejerce el cargo de vicepresidente.
Sin embargo, en ocasiones algunos propietarios que ostentan el cargo de presidente o vicepresidente manifiestan conductas irregulares que exceden las competencias reales establecidas por la ley y/o los estatutos de la comunidad.
Puede ser que en algunos casos sea por desconocimiento, y en otros porque el propietario se excede conscientemente en sus atribuciones.
Funciones del presidente según la Ley de Propiedad Horizontal
Veamos lo que indica la Ley de Propiedad Horizontal respecto a las atribuciones del presidente:
Corresponden a la presidencia las siguientes funciones:
a) Convocar y presidir las reuniones de la junta de propietarios.
b) Representar a la comunidad judicial y extrajudicialmente.
c) Elevar a públicos los acuerdos, si procede.
d) Velar por el buen funcionamiento de la comunidad y por el cumplimiento de los deberes del secretario y del administrador.
e) Cualesquiera otras funciones que establezca la ley.
Como vemos, las funciones están claramente delimitadas. No obstante, si la comunidad dispone de un administrador de fincas profesional, la labor del presidente se simplifica enormemente. En cambio, si no se dispone de administrador, el presidente asume más responsabilidades y carga de trabajo.
Contar con un administrador de fincas permite al presidente consultar cualquier duda sobre sus atribuciones, asegurando que sus decisiones se ajusten a la normativa y a los intereses comunes. Otra cuestión es que el presidente decida actuar por libre, extralimitándose en sus competencias.
Conductas irregulares frecuentes
Algunas de las conductas indebidas que puede mostrar un presidente o cargo de la junta son las siguientes:
- Autorizar trabajos en la comunidad de elevado importe que requerirían un acuerdo previo en junta.
- Negar a un propietario el acceso a documentación o información de la comunidad, especialmente si no existe administrador. En este sentido, un buen control documental y la correcta emisión de los certificados de la comunidad garantizan transparencia y evitan conflictos.
- Beneficiarse económicamente a espaldas de la comunidad, percibiendo comisiones o favoreciendo a proveedores cercanos.
- No presentar los balances económicos anuales a los que está obligado, siempre que no haya un administrador de fincas que lo supervise.
- Negarse a convocar la reunión ordinaria anual, o a convocar reuniones extraordinarias necesarias para el correcto funcionamiento de la comunidad.
- Ejercer una actitud autoritaria e intransigente con el resto de propietarios, tanto en reuniones como en el día a día. Este tipo de comportamientos suele generar conflictos similares a los que abordamos en el artículo sobre inmisiones en comunidades de propietarios.
Estas son solo algunas de las conductas irregulares más comunes, aunque pueden existir muchas otras.
Tipos de presidentes en una comunidad
Podemos encontrar distintos perfiles entre los propietarios que ejercen el cargo de presidente:
- Desentendidos, que pasan por el cargo sin implicarse, dificultando el trabajo del administrador y perjudicando a la comunidad.
- Responsables, que desempeñan correctamente sus funciones y cooperan con el resto de propietarios.
- Autoritarios o abusivos, que se exceden en sus atribuciones, generando conflictos internos y perjuicios económicos o convivenciales.
Cómo actuar ante un abuso de poder
Cuando una comunidad de propietarios se enfrenta a un presidente que actúa de forma irregular o errática, existen varias medidas que se pueden adoptar, según la gravedad de las actuaciones:
- Si se niega a convocar reuniones o a presentar los balances económicos, el 25% de los propietarios (en coeficientes y número) pueden convocar una reunión para votar su destitución.
- Si se sospecha de un enriquecimiento ilícito o de un perjuicio económico a la comunidad, esta podrá acordar la adopción de medidas legales contra el propietario implicado.
Estas situaciones son más comunes de lo que parece, especialmente en comunidades sin apoyo profesional. En artículos como Autoadministración vs administración profesional explicamos por qué contar con una gestión experta reduce este tipo de conflictos y garantiza una administración transparente y eficiente.
Conclusión
En vista de lo expuesto, queda claro que disponer de un administrador de fincas cualificado es esencial para evitar abusos de poder y asegurar el buen funcionamiento de la comunidad. Su experiencia profesional actúa como una garantía frente a irregularidades, conflictos internos y problemas de convivencia que pueden surgir en el día a día.