La reciente resolución del Tribunal Supremo en su Sentencia nº1309/2025, de 25 de septiembre, ha dejado muy clara una duda recurrente en las comunidades de propietarios.
Cuando una comunidad de propietarios acuerda una derrama extraordinaria para atender un gasto común y luego algún propietario tiene un crédito reconocido frente a la comunidad (por ejemplo, por una devolución de pagos), ¿puede ese propietario quedar exento de aportar la derrama?
La respuesta es que no. El Tribunal Supremo confirma que todos los copropietarios deben contribuir al gasto aprobado, incluso aquellos que son acreedores de la comunidad.
Veamos en qué consiste el caso de esta importante sentencia del Tribunal Supremo.
En una comunidad de propietarios se aprobó hace años una derrama extraordinaria para cubrir determinados gastos.
Un juzgado anuló años más tarde ese acuerdo y declaró que la comunidad de propietarios debía devolver a algunos comuneros lo que habían pagado.
Esa devolución no se hizo de forma voluntaria, lo que ocasionó costes de ejecución judicial.
Para afrontar ese pago, la comunidad de propietarios realizó una reunión extraordinaria y aprobó una nueva derrama que se repartió entre todos los propietarios a partes iguales, independientemente de que algunos de ellos fueran los acreedores.
Los propietarios acreedores impugnaron el acuerdo alegando que no les correspondía participar en una derrama que, en realidad, iba en beneficio suyo.
Sin embargo, el Tribunal Supremo rechazó los recursos. Dicho organismo indicó que los artículos 393, 395 y 398 del Código Civil establecen que cada copropietario debe contribuir a los gastos comunes del inmueble en proporción a su cuota, salvo acuerdo en contrario.
Al tratarse de una reparación del patrimonio común de la comunidad de propietarios o una restitución de los fondos de la comunidad que beneficiaba a todos los propietarios, la cuota correspondía distribuirla entre todos, sin excepción.
Además, el Tribunal Supremo señaló que dejar exentos de pago a los propietarios acreedores trasladaría el coste al resto de propietarios, lo cual contraviene el principio de equidad que rige la convivencia en régimen de propiedad horizontal.
En definitiva, lo que viene a decir la sentencia es que la comunidad de propietarios funciona como una totalidad, y cada propietario, con independencia de su situación de acreedor o deudor, debe asumir su parte proporcional.
Implicaciones de la sentencia para los administradores de fincas y las comunidades de propietarios
Esta sentencia es de máxima relevancia, ya que algunas de las consecuencias prácticas de la misma son:
- Seguridad legal en la aprobación de derramas:
A partir de ahora, cuando se convoque una reunión extraordinaria para aprobar una derrama que tenga como finalidad cubrir gastos comunes o devolver fondos comúnmente afectados, habrá una base legal firme para exigir que todos los propietarios participen.
Aquellos propietarios que expongan su condición de beneficiarios de un crédito frente a la comunidad de propietarios no podrán invocar dicha condición para quedar al margen del reparto y, por lo tanto, del pago de la derrama.
- Gestión transparente:
Es importante que en el acta de la reunión y en la convocatoria quede muy claro el destino de la derrama.
Debe destacarse que el gasto o la obligación a cubrir alcanza a todo el edificio, su conservación o mantenimiento, o la restitución de fondos comunes, y que beneficia al conjunto de los propietarios.
De esta forma se evita que algún propietario pueda reclamar después que no le afectaba.
- Comunicación al propietario acreedor:
Puede darse la situación de que uno o varios propietarios tengan un crédito reconocido contra la comunidad.
Estos deberán ser informados de que, pese a ello, su obligación de contribuir a las derramas comunes se mantiene.
Sería importante acompañar esta comunicación con la referencia a la sentencia del Tribunal Supremo para evitar reclamaciones posteriores.
- Gestión de morosos y consecuencias:
El artículo recuerda que, cuando un propietario se niega a pagar una derrama correctamente aprobada, la comunidad de propietarios podrá instar el procedimiento monitorio, de acuerdo con el art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, y pueden exigirse intereses, costas y hasta el embargo de la vivienda.
De este modo, la sentencia no solo ordena la participación equitativa, sino que advierte de la fuerza de la comunidad de propietarios para reclamar el pago.
Alcance y límites de la sentencia
Aunque la sentencia es muy clara en su contenido, también conviene tener en cuenta ciertas cuestiones:
- La obligación de participar en la derrama se refiere a gastos comunes o a la restitución de fondos comunes que benefician a todos los propietarios. Si la derrama tuviera como objetivo cubrir un gasto que únicamente afecta a un propietario concreto, la exención sí que podría ser efectiva.
- Los propietarios que tengan un crédito frente a la comunidad por la devolución de una derrama anterior están obligados a contribuir, incluso cuando actúen como acreedores. Lo relevante es que la obligación de la derrama tenga un carácter común.
Una herramienta importante para el administrador de fincas
Esta sentencia es una herramienta importante para reforzar la gestión transparente y eficaz de las comunidades de propietarios por parte del administrador de fincas:
- En la convocatoria de las reuniones hay que asegurarse de que el destino de una derrama quede correctamente reflejado, indicando que es para un fin común.
- Se debe informar a todos los propietarios, incluidos los que mantienen una relación acreedora con la comunidad, de que la obligación de pago se mantiene.
- La posibilidad de incluir en los estatutos, si es que no existe, una cláusula que indique la proporcionalidad de reparto de las derramas de acuerdo con la cuota de participación, en línea con lo que indica el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal.
En resumen, la sentencia del Tribunal Supremo refuerza el principio de solidaridad en la comunidad de propietarios.
Todos los propietarios participan y financian los gastos comunes, sin excepción por simple condición de acreedor de la comunidad.
Es una aclaración muy útil para la gestión de la comunidad de propietarios, que aporta seguridad jurídica y reduce posibles conflictos internos.