En pasadas fechas, la Audiencia Provincial de Navarra, mediante sentencia dictada el 10 de octubre de 2025, ha establecido criterios relevantes sobre la responsabilidad de las comunidades de propietarios cuando se toleran actuaciones no autorizadas en elementos comunes que generan daños a terceros. El fallo, que resuelve un recurso de apelación, condena a una comunidad de vecinos a indemnizar a un propietario por los perjuicios ocasionados, subrayando obligaciones legales esenciales para la gestión comunitaria.
Antecedentes del caso
El litigio se origina por repetidas filtraciones de agua y humedades en la planta baja de un edificio que afectaron al local comercial de un copropietario. Tras identificar que el origen de dichas humedades se encontraba en un patio de luces con función estructural, que servía de cubierta del inmueble en esa zona (debajo se hallaba el local comercial), se acreditó que un vecino había ejecutado sin autorización una terraza de obra anclada al suelo y que esta intervención había vulnerado la impermeabilización original del elemento común.
Pese a que el afectado puso en conocimiento de la comunidad la existencia de los daños en dos ocasiones, en 2018 y 2020, la comunidad de propietarios no adoptó medidas eficaces para corregir la situación ni para evitar la reiteración de los daños, generando con ello un proceso judicial que culminó en condena en apelación.
Puntos jurídicos clave del fallo
Naturaleza del elemento común y obligación de conservación: Aunque en un primer momento se defendió que el patio de luces era de uso privativo, la Audiencia Provincial de Navarra confirmó que, al desempeñar una función estructural y de impermeabilización del edificio, dicho elemento mantiene su carácter de común a todos los propietarios, con independencia de su uso exclusivo asignado. Por ello, toda actuación que modifique su configuración requiere autorización de la comunidad.
- Deber de actuación de la comunidad: La resolución enfatiza que no basta con conocer verbalmente la existencia de una obra irregular y los daños derivados de ella. La comunidad de propietarios está obligada a adoptar medidas efectivas de control, reparación o contención cuando tiene conocimiento de hechos que puedan comprometer la integridad de los elementos comunes. Esta obligación deriva del deber de conservación.
- Responsabilidad comunitaria por omisión: La jurisdicción civil atribuyó responsabilidad a la comunidad por su conducta pasiva, al no requerir la demolición de la obra ilegal, no acordar la restitución del elemento común a su estado original, y no ejecutar las obras de impermeabilización necesarias. En consecuencia, la comunidad debe responder frente al propietario perjudicado por los daños materiales causados. La sentencia aplicó criterios de imputación de responsabilidad por daños del artículo 1910 del Código Civil.
Consecuencias y obligaciones prácticas
Como resultado de la sentencia, la comunidad de propietarios ha sido condenada a indemnizar económicamente al propietario afectado por los daños materiales ocasionados (importe fijado en 7.514,58 euros) y a asumir o ejecutar las obras necesarias para eliminar la causa de las filtraciones, de manera que se restituya la adecuada estanqueidad y se eviten daños futuros.
Este fallo subraya que la mera pasividad de la comunidad frente a una obra no autorizada conocida es susceptible de generar responsabilidad frente a terceros afectados, incluso aunque el origen de los daños sea una actuación unilateral de un copropietario.
Recomendaciones para las comunidades de propietarios
A la luz de este criterio jurisprudencial, resulta imprescindible que las comunidades de propietarios:
- Actúen de forma diligente ante cualquier denuncia o indicio de obra no autorizada, especialmente cuando pueda afectar a elementos comunes o estructurales del edificio.
- Requieran formalmente por escrito, y con constancia documental, la intervención y regularización de actuaciones irregulares.
- Convoquen juntas extraordinarias si fuera necesario para acordar medidas correctoras o sancionadoras frente a propietarios que ejecuten obras sin el preceptivo consentimiento.
- Documenten la gestión comunitaria mediante informes técnicos, acuerdos de junta y comunicaciones fehacientes que acrediten la intervención ante daños potenciales o reales.
Este pronunciamiento judicial refuerza la importancia de una gestión proactiva, jurídica y técnica por parte de las comunidades y sus administradores para evitar contingencias patrimoniales y responsabilidades económicas que puedan comprometer la integridad del edificio y el interés común.