La reciente sentencia de la Audiencia Provincial de León ofrece criterios jurídicos clarificadores sobre los límites del derecho de uso privativo de terrazas dentro de una comunidad de propietarios y las circunstancias en las que ésta puede ordenar la retirada de un huerto urbano instalado en un espacio de este tipo.
El uso privativo no es absoluto
El acceso a una terraza de uso privativo no confiere un permiso ilimitado para desarrollar cualquier actividad. Según el tribunal, dicho uso debe ejercerse dentro de los límites legales y estatutarios, respetando las obligaciones de conservación, seguridad y respeto a los intereses colectivos de la comunidad.
En el caso analizado, la instalación de un huerto urbano generó humedades continuadas que afectaron al techo del parking situado bajo la terraza, con daños en elementos comunes y riesgo para la seguridad estructural de la edificación.
Evaluación de daños y responsabilidad
La resolución judicial pone de manifiesto varios hechos esenciales:
- Instalación deficiente: la tierra se vertió sin sistemas adecuados de impermeabilización y drenaje, y se utilizaron recipientes improvisados con escasa capacidad técnica para un huerto productivo.
- Agravación de riesgos: la acumulación de residuos y el mal estado de los sumideros provocaron filtraciones de agua, incrementando la humedad y los riesgos de desprendimiento sobre zonas comunes.
- Incumplimiento del deber de conservación: el propietario no tomó medidas para evitar que las filtraciones afectaran a elementos comunes, vulnerando obligaciones derivadas de la normativa de propiedad horizontal.
Fruto de estas circunstancias, el tribunal calificó la actividad como prohibida y dañosa en atención a sus efectos concretos, conforme al artículo 7.2 de la ley de propiedad horizontal estatal (artículos 553-40 y 553-43 en la ley de propiedad horizontal de Cataluña).
Estatutos y normas comunitarias
Además de la LPH, la sentencia subraya que los estatutos de la comunidad pueden contener prohibiciones específicas respecto a la ocupación de elementos comunes o a la realización de actividades en espacios de uso privativo que, por su función estructural o de servicio, afecten al conjunto. En este caso, los estatutos prohibían la ocupación de elementos comunes con instalaciones u objetos no autorizados, lo que reforzó la legitimidad de la exigencia de retirada.
Medios de prueba para justificar la retirada
Para que una comunidad de propietarios pueda obligar a retirar una instalación de este tipo, el enfoque probatorio debe centrarse en la relación causal entre la actividad y los daños o riesgos. Aunque un informe pericial no siempre es indispensable, su aportación suele fortalecer la argumentación, especialmente cuando existen daños relevantes. Otros medios de prueba útiles son:
- Fotografías y vídeos que documenten la instalación y sus efectos.
- Testimonios de vecinos o del administrador de fincas que acrediten filtraciones, humedades o situaciones de riesgo.
- Actas de juntas donde consten quejas y requerimientos para el cese de la actividad.
Distinción entre ornamentación y actividad intensiva
El pronunciamiento también distingue entre el uso ornamental y moderado de plantas (tolerable en muchos casos por ser un uso normal y socialmente aceptado) y el establecimiento de un huerto urbano productivo, que implica un uso intensivo del espacio, mayor consumo de agua, peso añadido sobre la estructura y la necesidad de instalaciones auxiliares. Esta distinción cualitativa puede ser determinante en la valoración judicial de conflictos en régimen de propiedad horizontal.
Conclusión
La resolución dictada por la mencionada Audiencia Provincial confirma un principio esencial en el régimen de propiedad horizontal: el derecho de uso privativo no ampara actuaciones que perjudiquen elementos comunes ni alteren su adecuada conservación.
Desde una perspectiva jurídica y técnica, pueden extraerse las siguientes conclusiones operativas:
- El uso privativo está sujeto a límites funcionales y estructurales: La instalación de un huerto urbano no es ilícita per se; lo determinante es si genera daños, riesgos o una ocupación indebida de elementos comunes.
- El criterio decisivo es el daño efectivo o el riesgo acreditado: Cuando existen filtraciones, humedades o afectación estructural, la comunidad está legitimada para exigir el cese y la retirada, conforme al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
- La previsión estatutaria refuerza la posición comunitaria: Si los estatutos prohíben instalaciones no autorizadas o la alteración de elementos comunes, la actuación del propietario puede calificarse como contraria al título constitutivo.
- La carga probatoria es clave en la defensa de la comunidad: Informes técnicos, actas, requerimientos fehacientes y documentación gráfica resultan determinantes para sostener la acción judicial.
- La prevención es la mejor herramienta de gestión: La labor del administrador de fincas debe orientarse a anticipar riesgos, asesorar técnicamente a la comunidad y promover acuerdos claros que eviten la judicialización del conflicto.
En definitiva, la convivencia en régimen de propiedad horizontal exige un equilibrio entre el disfrute individual y la protección del interés colectivo. Cuando ese equilibrio se rompe por la generación de daños o riesgos objetivos, la comunidad no solo puede actuar: tiene el deber de hacerlo para salvaguardar la integridad del inmueble y los derechos del resto de propietarios.