En todos los edificios hay elementos comunitarios que son de uso común de un local o de una vivienda. Dichos elementos comunes suelen ser patios de acceso de viviendas ubicadas en los pisos bajos o entresuelos, y terrazas de áticos o viviendas sitas en los pisos superiores. Los propietarios que disponen de acceso a estos elementos tienen solo el uso y disfrute de los mismos, pero la propiedad del elemento en sí es de la comunidad de propietarios. Eso significa que, si se debe de realizar cualquier obra de reparación que no sea imputable a negligencia del propietario, la tendrá que asumir la comunidad de propietarios.
Desgraciadamente, hay ocasiones en la que el propietario que tiene acceso a un patio, toma posesión privada del mismo y lo cierra o anexiona a la vivienda o local. Lógicamente, todo esto lo lleva a cabo el propietario por su cuenta y sin permiso de la comunidad de propietarios. Tenemos el caso de una propietaria de un local comercial que cerró el patio común, al que tenía acceso, con el fin de ampliarlo para su uso privado. Para ello, puso un tejadillo sin permiso de la comunidad de propietarios. La comunidad al enterarse de esta apropiación, efectuó varios requerimientos a la propietaria infractora, de los que fueron dejando constancia en sucesivas actas durante varios años. A pesar de ello, la propietaria en cuestión hizo caso omiso y siguió usando el patio de forma privativa y no retiró el tejadillo.
Finalmente, la comunidad de propietarios en vista de que la propietaria del local no prestaba atención a los requerimientos, interpuso demanda judicial contra ella alegando que ni en el título constitutivo ni en los estatutos figuraba que el patio del local fuera propiedad privada del mismo, aparte de que dichas obras nunca fueron autorizadas por la comunidad. La primera sentencia dio la razón a la comunidad de propietarios y condenó a la propietaria del local a restituir el patio indebidamente apropiado a su estado original. La citada propietaria recurrió a la Audiencia Provincial y en esta ocasión, el tribunal sí dio la razón a la propietaria del local conforme entendían que había un consentimiento tácito de la comunidad al uso del patio de forma exclusiva y que cualquier reclamación estaba ya prescrita. La comunidad recurrió en casación ante el Tribunal Supremo y este confirmó la primera sentencia, indicando que para poder modificar los elementos comunes es precisa la unanimidad de todos los propietarios, cuestión que no se había producido, y que no existía consentimiento tácito por parte de la comunidad, ni había prescrito el hecho. En resumen. La propietaria del local tuvo que restituir el patio a su estado original.
Como podemos ver, en este caso la comunidad de propietarios pudo recuperar la propiedad del elemento común indebidamente apropiado por la propietaria del local. No obstante, estos actos ocurren con cierta frecuencia y a veces las comunidades de propietarios no actúan.
Otro ejemplo de apropiación de elementos comunes es el que suelen efectuar los propietarios de las viviendas de los áticos que tienen una terraza de grandes dimensiones. Como normalmente esta clase de pisos no acostumbran a disponer de mucha superficie útil para vivienda, estos propietarios suelen apropiarse de una parte de la terraza, incorporándola al salón-comedor. Como el caso que hemos comentado, en esta situación también se precisa del permiso de la comunidad.
Por otro lado, el agravante de estas apropiaciones indebidas es que ocurre cuando hay un problema en el elemento común anexionado como, por ejemplo, que se produzcan humedades. En estos casos nos encontramos que la comunidad no tiene acceso al elemento común para poder realizar la reparación ya que forma parte de la entidad privada de forma ilegal. Por todo ello, las comunidades de propietarios deben estar alertas ante estas situaciones de apropiación indebida de elementos comunes y adoptar medidas legales lo antes posible en evitación que la situación se prolongue en el tiempo.