Una de las cuestiones más habituales en la administración de comunidades de propietarios es la morosidad. Para avanzar en la reclamación de las deudas es fundamental que se apruebe correctamente el Acuerdo de liquidación de la deuda del propietario moroso, pues tiene implicaciones jurídicas y prácticas importantes. A continuación, vamos a revisar los aspectos fundamentales que el administrador de fincas debe tener en cuenta para adoptar correctamente el acuerdo de liquidación de deuda de un moroso.
El carácter de acuerdo y su inclusión en el orden del día
Tanto el artículo 553-47 de la ley de Propiedad Horizontal de Cataluña como en el artículo 21.3 de la Ley de Propiedad Horizontal estatal, se exige que, para reclamar la deuda mediante procedimiento monitorio, se disponga de un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda, y que éste contenga tanto el importe adeudado como su desglose.
Por lo tanto:
- El punto de “Aprobación de la liquidación de la deuda de los propietarios morosos” ha de figurar explícitamente en el orden del día de la reunión (sea ordinaria o extraordinaria).
- No es suficiente con utilizar fórmulas más ambiguas como “situación de los propietarios morosos” o “acciones frente a la morosidad”; se requiere que conste que se va a aprobar la liquidación.
- Si no se incluye el punto con claridad, el acuerdo podría considerarse de falta de formalidad, lo que afectará su eficacia para reclamaciones posteriores.
El desglose detallado de la deuda
No es suficiente indicar un importe global. El acta debe reflejar los diferentes conceptos que componen la deuda. Entre los elementos que deben aparecer están:
- Cuotas de comunidad pendientes, gastos derivados de devoluciones o reclamaciones, burofaxes, etc.
- Fechas de cada uno de los movimientos: emisión de la cuota, vencimiento, pago parcial del propietario, etc.
- Deducción de los pagos efectuados por el propietario, con las fechas correspondientes.
La jurisprudencia requiere este nivel de desglose para garantizar que el deudor tenga la capacidad de comprobar la realidad de lo que se le reclama y evitar que se le coloque en situación de indefensión.
Efectos para la reclamación judicial de la deuda
Este acuerdo de liquidación aprobado correctamente se convierte en una herramienta clave para la reclamación:
- Cuando la comunidad de propietarios decide acudir al procedimiento monitorio, el certificado que surge del acto de aprobación del acuerdo es imprescindible.
- En un proceso ordinario, la existencia de un acta donde consta el acuerdo con el detalle de la deuda afianza la posición de la comunidad de propietarios frente al juez, al demostrar que la reclamación está fundamentada.
- Por lo tanto, cualquier error o falta de formalidad en la aprobación puede suponer la pérdida de garantías jurídicas.
Actuación del administrador de fincas
Para garantizar que el proceso se efectúe correctamente, el administrador de fincas ha de tener en cuenta lo siguiente:
- Incluir en la orden del día de la convocatoria de la junta, el punto relativo a la aprobación de la liquidación de los propietarios morosos, especificando que se va a aprobar el “Acuerdo de liquidación de la deuda de los propietarios morosos”.
- Verificar que el acta de la junta refleja fielmente que se aprobó ese acuerdo, con la mención concreta de los adeudos, su desglose y el importe final.
- Asegurarse de que el certificado emitido para iniciar el procedimiento monitorio corresponde exactamente a lo aprobado en acta.
- Informar a la comunidad de propietarios sobre la relevancia de esta aprobación. Se debe destacar que no es un trámite administrativo menor, sino un paso esencial para que la reclamación de la deuda tenga eficacia.
Conclusión
La aprobación del acuerdo de liquidación de la deuda de un propietario moroso no es sólo un acto sin más. Se trata de un acuerdo que respalda la actuación de la comunidad frente a la morosidad.
Los administradores de fincas tenemos la responsabilidad de cerciorarnos que todo el proceso esté documentado de forma rigurosa y transparente.
De este modo, cuando llegue el momento de la reclamación por la vía judicial, el moroso en su defensa no podrá acogerse a defectos de forma o a tecnicismos