Artículo actualizado el 29/03/2026
La apertura de una nueva puerta de acceso en la fachada de un edificio, ya sea para un local comercial o para un garaje, no es una cuestión que se trate con frecuencia en las comunidades de propietarios. Aunque a primera vista pueda parecer una intervención sencilla o incluso lógica desde el punto de vista comercial o funcional, lo cierto es que tiene importantes implicaciones legales, urbanísticas y comunitarias, por ello, es importante analizar en qué circunstancias es posible realizar esta actuación y qué autorizaciones se requieren.
La fachada es un elemento común
Hay que tener presente que la fachada de un edificio tiene la consideración de elemento común, según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Esto supone que ningún propietario puede modificarla, alterarla o intervenir sobre ella sin la correspondiente autorización de la comunidad de propietarios.
Abrir una puerta en la fachada supone una alteración de su configuración exterior, ya que modifica su apariencia, estructura y funcionalidad. No se trata de un simple mantenimiento ni de una reparación, sino de una transformación que afecta al conjunto del inmueble, por lo tanto, cualquier propietario de un local o de un parking que quiera abrir un nuevo hueco debe contar obligatoriamente con autorización de la comunidad. No obstante, puede existir una excepción a dicha autorización y es que en el título constitutivo o estatutos se prevea la posibilidad de redistribuir y modificar el uso de todos los departamentos del edificio y su destino a actividades comerciales, autorizando su división, agrupación, segregación e intercomunicación, formando otros locales.
Además, si la construcción de la puerta es necesaria para que el local pueda ejercer su actividad y dicha puerta es similar a otras ya existentes y no afecta a la seguridad, estabilidad y estética del edificio, ni comporta un perjuicio grave para la comunidad o a terceros, la comunidad de propietarios no necesita conceder autorización alguna o intentar oponerse a dicha construcción.
Mayorías necesarias
En el supuesto que sea necesario el acuerdo de la comunidad de propietarios para la apertura de la puerta, según la LPH estatal se requiere la unanimidad de todos los propietarios, salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario. No basta con una mayoría simple ni con una mayoría cualificada: es necesaria la unanimidad, porque la intervención afecta a la configuración exterior del edificio y, en muchos casos, puede tener repercusiones estructurales. En Cataluña, dicho acuerdo, según la LPH catalana, se puede adoptar por las 4/5 partes de propietarios y coeficientes.
El proyecto no altera la estructura, solo el acabado exterior
Si bien algunos propietarios pueden pensar que si la nueva puerta no afecta a elementos estructurales no debería ser necesaria la unanimidad, la jurisprudencia considera que la simple modificación estética o funcional de la fachada ya supone una alteración suficiente como para exigir acuerdo unánime (o las 4/5 partes en Cataluña)
La fachada tiene un componente arquitectónico que no puede ser alterado de forma unilateral, salvo que exista la mencionada cláusula en el título constitutivo o en los estatutos.
Negativa de la comunidad de propietarios
Si es preciso el acuerdo comunitario, la comunidad de propietarios puede negar la autorización, y no está obligada a justificar un motivo extraordinario, sin embargo la denegación debe estar vinculada con la conservación del edificio, su estética, su seguridad o el cumplimiento de la normativa urbanística.
Por ejemplo, sería correcto denegar la apertura de la puerta si:
● Afecta a la alineación urbanística.
● Supone un riesgo estructural.
● Rompe la simetría arquitectónica del inmueble.
● Incumple la normativa de accesibilidad, seguridad o contra incendios.
● Genera molestias evidentes (ruido, tránsito de vehículos, salida de humos, etc.).
Si el propietario del local o parking considera que la comunidad de propietarios ha actuado de forma abusiva, puede acudir a los tribunales de justicia en busca de amparo.
Requisitos urbanísticos del Ayuntamiento
Además de la autorización comunitaria, el propietario del local o parking necesita cumplir con la normativa urbanística municipal. El Ayuntamiento puede exigir:
● Licencia urbanística o declaración responsable.
● Proyecto técnico firmado por arquitecto.
● Cumplimiento de alineaciones y retranqueos.
● Respeto al patrimonio protegido si el edificio está catalogado de interés cultural o histórico.
● Condiciones de seguridad en caso de acceso vehicular (para parkings).
Incluso si la comunidad está de acuerdo con la obra, el Ayuntamiento puede denegar la licencia si la actuación contraviene la normativa municipal.
Conclusión
En resumen, sí, un local o un parking puede abrir una puerta de acceso en la fachada de un edificio, pero únicamente si se cumplen tres condiciones imprescindibles:
1. Aprobación por parte de la comunidad de propietarios, salvo que los estatutos indiquen otra mayoría. En caso que el título constitutivo o los estatutos lo permitan, no será necesaria la autorización previa de la comunidad de propietarios.
2. Obtención de la licencia municipal correspondiente, cumpliendo toda la normativa urbanística aplicable.
3. Proyecto técnico adecuado, que garantice la seguridad y legalidad de la actuación.