Límit a les taxacions immobiliàries de la banca.

Les taxacions immobiliàries

El Banc d’Espanya està preparant una guia per posar límit als models de valoració (coneguts com AVM, per les sigles en anglès Automated Valuation Model) que utilitzen les entitats bancàries espanyoles per taxar els immobles que constitueixen garanties i els adjudicats. El supervisor va llançar una consulta pública per rebre opinions i suggeriments referides a aquesta guia per part de les associacions representatives del sector.

Els AVM de les taxadores que treballen per als bancs són uns models automatitzats que ‘permeten realitzar valoracions de forma massiva ia baix cost, però assumint un determinat grau d’error dels resultats, derivat que el model, per definició, no recull la totalitat de les variables que hipotèticament afecten el valor ‘, segons constata el Banc d’Espanya en el seu projecte de guia.

Per paradoxal que sembli, les entitats bancàries a Espanya han comptat en el passat amb una certa laxitud a l’hora de realitzar taxacions immobiliàries, el que els ha permès presentar valoracions amb un component de subjectivitat (un mateix actiu valorat de manera diferent en dues entitats ) quan no directament allunyades de la realitat del mercat.

L’objectiu del Banc d’Espanya és promoure unes bones pràctiques entre les societats de taxació espanyoles que utilitzen sistemes interns basats en models automatitzats, de manera que valorin els actius immobiliaris presents en el balanç dels bancs de manera fiable i amb la menor discrecionalitat possible.

Tal com reflecteix el projecte de guia, que podrà rebre esmenes fins al pròxim 7 de novembre, el Banc d’Espanya pretén que només siguin aptes uns determinats models automatitzats: aquells que segueixin les pràctiques ‘generalment acceptades per a immobles que comptin amb un cert grau d’homogeneïtat ‘. És a dir, que només seran vàlides aquestes valoracions massives quan es realitzin respecte a immobles similars en un mercat en el qual s’efectuïn transaccions de forma activa

La guia, a més, entra en detall i especifica les pràctiques concretes de valoració que hauran de seguir les taxadores per comptar amb el vistiplau del supervisor:

1.- Podran usar quatre models diferents, tots ells amb base matemàtica. No obstant això, el Banc d’Espanya preveu la possibilitat que els resultats obtinguts amb els AVM és puguin modificar amb un ‘judici expert’ o mitjançant comprovacions addicionals per part dels taxadors.

2.- Dos models automatitzats, segons especifica el Banc d’Espanya, han de donar com a resultat dos valors per cada immoble. D’una banda, un valor ‘de mercat’, que s’utilitzarà com a referència en les valoracions d’immobles adjudicats, i per un altre un valor ‘hipotecari’, que serà la base a l’hora d’avaluar ‘dels immobles en garantia d’operacions de finançament hipotecària ‘, tal com assenyala el projecte de guia.

3.- Les estimacions de les taxadores hauran de ser contrastables amb la realitat del mercat. Així, els resultats de les valoracions automatitzades s’hauran de comparar amb les transaccions i els preus reals d’altres immobles similars, tant en ubicació com en dimensions i construcció (entre altres factors), realitzades en l’any anterior a la data d’emissió dels models interns.

4.- Els models automatitzats també hauran de ser traçables; és a dir, que han de poder sotmetre a revisió per part de tercers en tots els seus passos.

5.- S’han de excloure, a més, aquells immobles que no es puguin incloure en aquests processos massius per no complir amb els requisits mínims d’informació.

Actualment, hi ha 35 societats de taxació operatives en el mercat espanyol, segons els registres del Banc d’Espanya. Aquestes societats, segons preveu el projecte de guia sotmès a audiència pública, hauran de tenir a disposició del supervisor un document intern ‘en què constarà tota la informació relativa als AVM utilitzats, incloent-hi els procediments i proves realitzades per a la seva calibració i contrast’.

FONT: Diario Expansión

http://www.expansion.com