Lleis de propietat horitzontal estatal i de Catalunya

Comparativa entre les lleis de propietat horitzontal estatal i de Catalunya

Des de l’any 2006, hi ha a Catalunya una llei de propietat horitzontal pròpia diferent a la llei de propietat horitzontal de la resta d’Espanya.

Aquesta llei a Catalunya está inscrita en el Codi Civil de Catalunya, Llibre V, Títol V, capítol III i s’anomena Règim Jurídic de la Propietat Horitzontal (d’ara endavant RJPH). Al juny de 2015 es va revisar i actualitzar.

La llei de propietat horitzontal estatal (d’ara endavant PH) va ser creada l’any 1960 i des de llavors ha tingut diverses revisions, sent l’última de març de 2019.

L’objecte d’aquest article és realitzar una comparativa entre les dues lleis per veure les seves similituds i diferències bàsiques.

Anem-i doncs.

Articulat

PH: Té 21 articles, una disposició addicional, dues disposicions transitòries i una disposició final.

RJPH: Té 59 articles

Quota de participació (coeficient)

El seu contingut és similar en les dos lleis.
La modificació d’aquesta exigeix el vot unànime dels propietaris que integren la comunitat.

Deutes de despeses comunes

PH: Es poden exigir al propietari la part vençuda de l’anualitat en curs i els 3 anys anteriors.

RJPH: Es poden exigir al propietari la part vençuda de l’anualitat en curs i els 4 anys anteriors.

Certificat corrent de pagament

PH: Ho emet el secretari amb el vistiplau del president i un termini màxim de 7 dies des de que és sol·licitat pel transmitent.

RJPH: Ho emet el secretari i no precisará del vistiplau del president si el secretari és un professional que porta l’administració. No s’especifica termini de lliurament des de la sol·licitud.

Estatuts

En les dues lleis es preveu la possibilitat de crear estatuts que complementen a la llei i que, si no estan inscrits en el registre de la propietat, no perjudicarán a tercers.

No obstant, en el RJPH es desenvolupa de forma més extensa el contingut que poden tenir els estatuts i les seves diferents clàusules.

Fons de reserva

PH: Té caràcter obligatori i el titular és la comunitat de propietaris

  • Suposa un 10% mínim del pressupost anual de despeses ordinàries
  • No és acumulatiu
  • Serveix per afrontar obres de manteniment i reparació
  • Es pot subscriure al seu càrrec un segur de l’edifici o contracte de manteniment de les instal·lacions

RJPH: Té caràcter obligatori i el titular és la comunitat de propietaris

  • Suposa un 5% mínim del pressupost anual de despeses ordinàries
  • És acumulatiu
  • S’ha d’ingressar en un compte bancari a nom de la comunitat de propietaris
  • Serveix per afrontar obres de manteniment i reparació

Reglament de règim interior

És similar en les dos lleis, és a dir, la creació d’unes regles que regulin la convivència veïnal que no poden oposar-se a les lleis ni als estatuts, si n’hi han.

Restriccions d’ús dels elements privatius i comuns

En les dues lleis es contempla la reclamació contra els propietaris que realitzin activitats prohibides per les lleis, estatuts, normatives, etc., amb algunes diferències:

PH:

  • El requeriment ho pot realitzar el president a iniciativa pròpia o de qualsevol propietari
  • Si hi ha finalment una sentència estimatoria de cessació de l’activitat, el jutge pot determinar la privació d’ús del ben immoble al propietari per un termini màxim de 3 anys

RJPH:

  • El requeriment ho pot realitzar el president a iniciativa pròpia o a petició de la quarta part de propietaris
  • Si hi ha finalment una sentència estimatoria de cessació de l’activitat, el jutge pot determinar la privació d’ús del ben immoble al propietari per un termini màxim de 2 anys

Enviament de comunicats relatius a la comunitat de propietaris

PH: El propietari haurà d’indicar al secretari un domicili a Espanya per a l’enviament de qualsevol comunicació (convocatòries, actes, circulars, etc.)

RJPH: El propietari haurà d’indicar al secretari un domicili per a l’enviament de comunicats, sense especificar que hagi de ser a Espanya. A més, s’especifica que podrà fer-se per correu postal o electrònic o per qualsevol altre mitjà de comunicació, sempre que quedi garantida l’autenticitat de la comunicació i el seu contingut.

Càrrecs de la Junta

La seva designació és similar en les dos lleis, podent exercir el càrrec de secretari un professional extern contractat per a l’administració de la comunitat.

En la PH els càrrecs són triats per un any i en el RJPH es matisa que duren un any i s’entenen prorrogats fins a la següent reunió.

A part, en el RJPH s’inclou una clàusula que determina que a l’hora de designar els càrrecs no ha de produir-se cap tipus de discriminació per raó de sexe, orientació sexual, origen o creences ni per cap altre motiu.

Convocatòries lleis de propietat horitzontal

Les dues lleis contemplen aspectes similars pel que fa a la confecció de les convocatòries per a les reunions

PH: S’han de remetre com a mínim amb 6 dies d’antelació (reunions ordinàries) i han d’existir dues convocatòries amb una diferència de mitja hora entre elles. El fet que la reunió comenci en primera o segona convocatòria pot influir en les majories necessàries per a l’adopció de determinats acords.

RJPH: S’han de remetre amb un mínim de 8 dies d’antelació (reunions ordinàries) i només hi ha una convocatòria. Per tant, els acords a adoptar només tenen un tipus de majories en les quals no influeix el fet que hi hagi dues convocatòries com en la PH.

Adopció d’acords

Vegem alguns dels acords que es poden adoptar:

Supressió de barreres arquitectòniques i instal·lació d’ascensors
PH: Majoria de propietaris i de quotes de participació.
RJPH: Majoria de propietaris i de quotes de participació.

Infraestructures comunes de telecomunicacions i energies renovables
PH: Un terç dels propietaris i quotes de participació.
RJPH: Majoria de propietaris i de quotes de participació.

Estableciment o supressió dels serveis de porteria, consergeria, vigilància o altres serveis comuns d’interès general
PH: Tres cinquenes parts de propietaris i quotes de participació.
RJPH: Majoria de propietaris i quotes de participació.

Lloguer d’elements comuns
PH: Tres cinquenes parts de propietaris i quotes de participació.
RJPH: Majoria de propietaris i quotes de participació.

Punt de recarrega per a vehicles elèctrics
PH: Comunicació prèvia a la comunitat.
RJPH: Comunicació prèvia d’un mes al president.

Modificació del títol constitutiu i/o els estatuts, desafectar un element comú
PH: Unanimitat de tots els propietaris
RJPH: Quatre cinquenes parts de propietaris i quotes de participació

Modificar les quotes de participació
PH: Unanimitat de tots els propietaris
RJPH: Unanimitat de tots els propietaris

Actes
Bàsicament, són similars en les dos lleis el redactat i remissió de l’acta, encara que en el RJPH es destaca que, quan s’hagin adoptat acords per les quatre cinquenes parts (formació successiva) i no s’hagin tancat en la mateixa reunió, quedant a expenses de que en els 30 dies següents els propietaris que no hagin assistit manifestin la seva disconformitat, s’haurà de remetre posteriorment un annex a l’acta conforme si aquests acords han esdevingut efectius o no.

Increment en la participació de despeses comunes
PH: No es contempla
RJPH: Per les quatre cinquenes parts de propietaris i quotes de participació es pot acordar gravar a un departament amb un increment de la quota de participació en les despeses comunes que no pot superar el doble de la quota i sempre que sigui com a conseqüència de l’exercici d’activitats empresarials i professionals.

Resum

Hem intentat reflectir les similituds i diferències més bàsiques entre les dues lleis, encara que hi ha moltes altres.

És evident que el RJPH neix de la PH i considerem que s’ha fet un desenvolupament més extens de la llei a Catalunya amb més matisos i variacions, especialment, en el tema de l’adopció d’acords.

No obstant això, lo important és que les dos lleis s’actualitzin i es vagin adequant a la realitat existent a cada moment.

Si t’ha agradat aquesta publicació de “Comparativa entre les lleis de propietat horitzontal estatal i de Catalunya”, també et pot interessar