Convertir l’habitatge en una renda per a la jubilació.

L’augment imparable de l’esperança de vida i la baixa taxa de natalitat fan cada vegada més insostenible el model de pensions públiques. Tots els estudis (de l’OCDE, d’instituts d’investigació, d’universitats …) indiquen que a mig termini les pensions de jubilació hauran de ser inferiors a les actuals.

El desig arrelat dels espanyols per comprar casa pot ser una solució a aquest desafiament. Hi ha molt poc estalvi per completar la pensió de jubilació, però molt patrimoni immobiliari que podria ser utilitzat per generar rendes.

Existeixen diferents fórmules perquè un particular pugui aconseguir liquiditat a partir de les seves propietats immobiliàries. És a dir, convertir un actiu com un pis a una renda financera o vitalícia.

La hipoteca inversa, que es va crear fa 10 anys i ha tingut poc èxit comercial, és la fórmula més famosa, però hi ha altres opcions com les rendes vitalícies o la venda de la nua propietat.

 

1.- Hipoteca inversa pura:

Una persona de 75 anys és propietària d’un pis valorat en 200.000 euros, però necessita tenir una renda que completi la seva pensió de jubilació. Va al banc i demana un préstec de 100.000 euros. Com a garantia de devolució d’aquest capital, més els interessos, ofereix el seu propi habitatge.

Normalment, aquest préstec té una durada prefixada, tot i que també es pot establir amb una línia de crèdit de la qual es van disposant quantitats en funció de les necessitats.

Quan ha vençut el préstec, el client ha de tornar els diners de què ha anat disposant. Si no té liquiditat, haurà de vendre el seu habitatge. En cas de mort, els hereus es queden amb la propietat del pis, però han de tornar al banc les quantitats prestades.

En l’actualitat, les entitats financeres ofereixen entre un 50% i un 60% del valor de taxació de l’immoble. Una de les poques entitats que comercialitza a Espanya la hipoteca inversa és Optima Mayores, que compta amb un acord amb el banc portuguès BNI Europe per realitzar aquest tipus d’operacions.

 

2.- Hipoteca inversa amb renda vitalícia diferida:

La hipoteca inversa vitalícia és l’evolució natural de la hipoteca inversa convencional. En aquest producte financer, la necessitat de tornar el préstec en el cas que el client sobrevisqui més enllà del venciment queda solucionat, ja que la hipoteca inversa vitalícia només vencerà en el moment de la mort. Per tant, la persona pot seguir gaudint l’habitatge durant tota la seva vida.

En termes pràctics, es tracta de dos productes en un. D’una banda, el préstec ofert per una entitat financera amb la garantia de l’immoble. Per una altra, una assegurança en forma de renda vitalícia.

Quan aquesta és diferida, en els primers anys el particular percep una renda financera a càrrec del préstec i, quan aquesta s’acaba, es comença a cobrar la renda vitalícia amb una tributació molt favorable.

Així, una parella de 70 i 72 anys que demani una hipoteca inversa posant com a garantia una casa de 300.000 euros podria cobrar 215 euros al mes durant els primers 15 anys i després una renda vitalícia de 140 euros mensuals fins a la defunció de tots dos.

Pot semblar que els imports són baixos, però quan s’analitza des d’un punt de vista purament financer, sense afeccions, la hipoteca inversa amb renda vitalícia pot resultar una opció molt atractiva.

 

3.- Hipoteca inversa amb renda vitalícia immediata:

En el cas de la hipoteca inversa amb renda vitalícia immediata, el préstec hipotecari es dedica íntegrament a finançar la prima única d’una renda vitalícia assegurada. La renda aquí és immediata, en lloc de diferida com en l’apartat anterior, per la qual el client la comença a cobrar des del moment inicial.

Si el rendista sobreviu molts anys, seguirà cobrant aquesta renda durant tota la seva vida i gaudint de l’habitatge fins al moment de la mort. En canvi, si mor prematurament, hi haurà percebut molt poca renda vitalícia, però els seus hereus hauran de liquidar amb el banc tot el capital que aquest va prestar per constituir la renda.

En el cas de les pensions públiques, tothom assumeix que pot estar cotitzant tota la vida i després emmalaltir i morir sense haver cobrat tot just la seva pensió pública, però quan es pregunta per això mateix amb una renda vitalícia la gent és molt reticent, per ser una qüestió cultural.

 

4.- Habitatge pensió:

El dret civil espanyol permet vendre una casa però mantenir l’usdefruit. És el que s’anomena en termes jurídics vendre la nua propietat. El venedor percep l’import de l’operació i es quedarà a l’habitatge fins a la seva defunció. També podria llogar-la.

L’import que percebi dependrà molt de la seva edat. Si es tracta d’una persona amb edat avançada, rebrà un preu proper al valor de mercat. En canvi, si té 65 anys, el comprador li aplicarà una important rebaixa perquè no podrà disposar del pis fins al cap d’un llarg període. La venda de l’habitatge habitual per majors de 65 anys està exempta de l’IRPF. En concret el guany de capital obtinguda per la diferència entre preu de venda i el d’adquisició no suportarà cap tipus de tributació en concepte de renda.

Amb l’import de la venda el venedor pot, entre altres opcions, subscriure una assegurança de renda vitalícia que li asseguri una prestació periòdica fins al moment de la mort. Quan aquest es produeixi el dret d’usdefruit s’extingeix i es consolida la propietat plena. D’aquesta manera l’adquirent, que fins aquell moment només tenia un dret de propietat limitat, passa a tenir un dret ple.

La gran diferència amb la hipoteca inversa és que els hereus no tenen opció de quedar-se amb la propietat.

 

5.- Venda de l’habitatge:

Una altra opció amb què compta el propietari d’un immoble és vendre-ho per complet i convertir els diners rebuts en una renda vitalícia. Al deixar el seu habitatge haurà de buscar un altre lloc on allotjar-se (amb un familiar, en una residència de gent gran …). A canvi, el comprador li pagarà un preu de mercat (superior a la venda de la nua propietat). Amb aquest capital pot constituir una renda vitalícia més elevada.Tanto l’operació de venda d’immoble com la percepció de la renda tenen una tributació molt favorable.

El gran inconvenient d’aquesta fórmula de convertir l’habitatge en una renda per a la jubilació és que la persona no pot seguir habitant en el seu habitatge ni pot deixar-la en herència.

 

FONT: Cinco Días

https://cincodias.elpais.com

 

Si t’ha agradat aquesta publicació de “Convertir l’habitatge en una renda per a la jubilació”, també et pot interessar